IRS Logo
Print - Click this link to Print this page

資產基礎、折舊和資產出售

English

主題 701 - 出售您的房屋

住宅通常是一個人最有價值的資本資產。如果您從出售您的主要家居得到收益,您可能符合條件從您的收入中免除最高$250,000(夫婦聯報$500,000)的收益。 523號刊物【出售您的房屋】提供這方面的相關規定資訊和計算表。主題409解說資本利得和虧損。

在一般情況下,您必須在出售房子之前的五年中總共至少有兩年的期間擁有並使用該房子作為主要家居,那麼您則符合免除全部或部份出售房屋收益的條件。您可以在不同的兩年期間分別達成擁有方面以及使用方面的要求,但您必須在售屋日期往回推的五年期間內同時達成擁有和使用的要求。通常,如果您在出售您的房子之前兩年之內已經免除了另一房全部或部份出售的收益,您就不符合條件。請參閱523號刊物有關完整的要求條件以及兩年規則的例外情況。

如您收到1099S表【不動產交易所得】,您必須申報賣房交易,即使您符合條件從您的收入中免除收益。 此外,如果您不能將您所有的資本利得從收入中免除,則您必須申報賣房交易。請使用1040表副表D【資本收益和損失】和8949表【資本資產的銷售和其他處置】申報。有關在所得稅表申報您的銷售之相關規定,請參閱523號刊物。

如果您或您的配偶是在符合官方境外軍中,外交機關或在情報界服務的條件,您可以選擇延長5年測試期至10年。符合官方境外服務的條件是,

如果您服役期間超過 90天或為無限期:

  • 在一個執勤地點離您的主要住所中至少有50英里遠,或
  • 根據政府命令居住在政府提供的住房區。

更多關於此項延緩5年測試的特殊規定的資訊,請參閱523號刊物。

如果您選擇以分期付款的方式賣房,請以分期付款方式進行申報,除非您選擇不要這麼做,否則以分期付款方式進行申報。 如需更多的資訊,請參閱主題 705 【分期付款銷售】。

 


主題 703 - 資產基礎

資產稅務基礎(Basis)通常是指您投資財產作為稅務根據的金額。使用您的基礎計算您的資產的折舊、攤銷、損耗,意外損失,以及出售,交換或以其他的處置方式的任何收益或損失。

您購買財產的基礎通常就是購入成本。成本是您為它付出的現金、債務和其他的財產或服務。成本包括銷售稅以及其他與採購的相關費用。在部份資產中您的基礎不能單由成本決定。如果您獲得的資產不是通過購買方式(贈與/繼承遺產),請參閱551號刊物【資產基礎】取得更多的相關資訊。如果您從2010年過世的人繼承遺產,您基礎的計算方式可能有適用的特殊規定。除了參閱551號刊物外,建議您也參閱4895號刊物 【從2010年過世者處獲得財產之稅金處理】。

如果您買股票或債券,您的基礎是買價加上任何額外費用如佣金和登記費或過戶費。如果您擁有的股票或債券不是由您購買的,您的基礎可以以其公平市場價值或以前所有者的調整基礎來認定。請參閱550號刊物【投資收入和支出】取得更多有關的資訊。

在計算資產出售、交換、或其他方式處置財產的收益或虧損前,或計算允許的折舊之前,通常您必須確認該物業的調整基礎。在您擁有該物業的期間發生的某些事件可能會增加或減少您的基礎而產生“調整基礎”。增加您的物業基礎的項目比如增加物業價值的改良,而減少的項目比如可允許的折舊以及自然災害和盜竊損失的保險賠償。

有關更多基礎和調整基礎的資訊,請參閱551號刊物【資產基礎】,和1040表副表D【資本收益和損失】的說明。

 


主題704 - 折舊 (Depreciation)

您通常不能在ー年之内扣除您購買用來從事貿易、商業或投資等用途資産的全部成本,如果該資産的使用年限遠超過報税年度。伹是您可以用折舊的方式處理,那就是將資産的成本分數年收回。與其將該資産的成本以逐年折舊的方式收回,您可依據税法第179條的規定,將您合乎法律規定而又在該年度適用於商業用途的資産,在ー年之内有限度的收回全部或部份的成本。有關更多的資訊,請參閲946號刊物【如何折舊資產】。

您可折舊資産的種類包括機器、設備、建築、交通工具以及傢倶。您將無法折舊個人使用的資産。如果您使用該資産,如車輛是同時可用於商業、投資或個人的目的,那麼只有用於商業或投資的部份可以折舊。土地成本永遠不能折舊,不過建築物和某些土地改良則可能可以。

您在進行折舊資産時必須滿足下列五項測試:

 

  1. 它必須是屬於您個人擁有的資産。
  2. 它必須是使用於商業或投資用途的資産。
  3. 它必須是可以決定使用年限的資産。
  4. 它必須是可以使用一年以上的資産 。
  5. 它必須不屬於異常産業。異常資産(請參考946號刊物【如何折舊資産】)包括某些無形資産、某種長期利益的資産以及在同一年内使用又報廢的資産。

通常對於在1987年前使用而又折舊的資産,您必須採取『加速收回成本制度』或過去使用過的相同方式折舊。至於在1986年後使用的資産,您通常必須採取『調整加速收回成本制度』(MACRS)的方式折舊。

更多有關折舊的規定,請參考946號刊物【如何折舊資産】,或534號刊物【在l987年以前使用的資産】。同時您也可以參考527號刊物【住家出租資産,包括渡假屋的租賃】,463號刊物【旅行、應酬、禮品和車輛開支】,587號刊物【用於商業的住家】或225號刊物【農民税務指南】。

 


主題705 - 分期付款銷售

分期付款銷售是指一項獲利的資産銷售行為,而且在資産銷售發生的納稅年度之後,至少會收到一期的分期付款。除非您在報税日當天或之前(包括申請延遲報税)“選擇退出”,否則您必須在依據分期付款的方式之下,呈報此項(有收益的)銷售行為。如果選擇退出,您仍然必須在4797表或1040表副表D和8949表上申報所有的收益為該年銷售的收入。分期付款銷售規則並不適用於損失上。您不得使用分期付款的方式申報存貨的銷售或在建立在證券市場上的股票以及證券的出售收益。根據折舊損失回收條例,銷售任何可折舊的資産必須在銷售發生的那一年申報為一般收入(ordinary income)。

您分期付款銷售的所有總收入通常等於您的資産售價超過了資產調整基礎的金額。資産的售價包括現金、資産銷售後您所獲得的公平市場價格、買主所付出的銷售費用以及買主承擔的現有資產扺押債務。

在分期付款方式下,您按年申報該年的收入,或視為已收到的部份。請使用6252表【分期付款銷售的收入】,在銷售發生的那一年,以及您收到分期付款的每一年申報分期付款銷售。您將需要填寫1040表,同時也許需要附上4797表 以及1040表副表D。

您在申報分期付款銷售的利息時以任何其他利息收入相同的方式當作正常收入。如果分期付款銷售的合約中並未顯示利息的數額,那麼您可能必須重新確認分期付款的部份做為“估算利息”或是按原訂折扣規則所計算的利息,儘管您承受了損失。您必須使用適用的聯邦利率(AFR)來計算依銷售額未計算出來的利息。利率每月刊載在國稅局公佈欄。您可以撥打國稅局電話800-829-1040 或在國稅局網站取得資訊。

欲取得更多的資訊,請參考537號刊物【分期付款的銷售】。

Page Last Reviewed or Updated: 05-Nov-2014