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Propiedad de Alquiler y la Brecha Tributaria

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FS-2007-21, julio de 2007

El no declarar ingreso de alquiler o declarar menos (insuficientes) ingresos contribuye a la brecha tributaria. El arrendador debe tener conocimiento de toda cantidad que se considera como ingreso para así pagar la cantidad justa de impuestos que le corresponde. También debe tener conocimiento de todo gasto deducible para que no se exceda en el pago de sus impuestos.

Esta hoja informativa es la décimo cuarta de una serie diseñada para reducir la brecha tributaria y ayudar al contribuyente a comprender mejor el código tributario. La brecha tributaria es la diferencia entre la cantidad de impuestos que se debería pagar en un año dado y la cantidad que en realidad se paga de manera voluntaria y puntual.

Ingresos de Alquiler

Sencillamente, el ingreso de alquiler es cualquier pago recibido por el uso o utilización de alguna propiedad. La mayoría de arrendadores utilizan el método a base de efectivo. Eso significa que los pagos se consideran ingreso en el período en que se reciben y los gastos se deducen en el período en que se pagan.

El arrendador también debe conocer acerca de otras formas de ingreso de alquiler que posiblemente necesite declarar. El ingreso de alquiler también puede incluir:

  • Pagos de alquiler por adelantado.
  • Cargos por terminar el acuerdo de arrendamiento antes de la fecha en que vence.
  • Gastos que pagó el arrendatario a favor del arrendador. (Estos también pueden ser deducibles como gastos de alquiler).
  • Propiedad o servicios recibidos a cambio de dinero. (Esto se basa en el valor justo en el mercado de la propiedad o los servicios).
  • Pagos de arrendamiento con opción a compra. (Estos pagos generalmente se consideran ingreso de alquiler. Si el arrendatario compra la propiedad, los pagos recibidos después de la fecha de venta por lo general se consideran parte del precio de venta).
  • Es posible que pagos recibidos por alquilar una parte de su hogar puedan ser o no ingresos tributables, dependiendo de ciertos límites. Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés.

El depósito de garantía no se considera ingreso si puede reembolsarse al finalizar el período de arrendamiento según un acuerdo. El arrendador a veces retiene una parte del depósito de garantía debido a que el arrendatario no cumple con los términos establecidos en el acuerdo de arrendamiento. Todos los fondos retenidos de un depósito se consideran ingresos recibidos en el año en que se retuvieron. Los depósitos que se utilizan como pagos finales de un arrendamiento se consideran pagos adelantados de alquiler y se cuenta como ingreso en el período en el que se haya recibido.

Gastos de Alquiler

El arrendador puede deducir gastos ordinarios y necesarios hechos con el fin de administrar, conservar y mantener su propiedad de alquiler. Los gastos ordinarios son aquellos comunes y generalmente aceptados en el negocio.  Los gastos necesarios son aquellos que se consideran apropiados, como lo son el interés, los impuestos, la publicidad, el mantenimiento, los servicios públicos y el seguro.

Otros gastos deducibles pueden incluir los siguientes:

  • Gastos en los que se ha incurrido desde el momento en que la propiedad se encuentra disponible para ser alquilada y el momento en que la propiedad se alquiló.
  • Parte o toda la inversión original en la propiedad de alquiler puede recuperarse como depreciación si se utiliza el Formulario 4562, Depreciation and Amortization (Depreciación y amortización), en inglés. Las mejoras hechas a la propiedad posterior a la compra, también pueden ser depreciadas.
  • El costo de reparaciones también puede ser deducible. Esto puede incluir el costo de mano de obra y  materiales. No obstante, el arrendador no puede deducir el valor de su propia mano de obra.

Aquellas mejoras que aumentan el valor de una propiedad o prolongan su vida útil se consideran gastos de capital y por lo general deben depreciarse. La Publicación 946, How to Depreciate Property (Cómo depreciar la propiedad), en inglés, ofrece una explicación sobre si un gasto es una mejora o una reparación.

Si alguna propiedad se utiliza tanto para fines personales como para obtener ingreso de alquiler, los gastos relacionados a dicha propiedad pueden ser deducibles, proporcionalmente. Se le permite al arrendador utilizar cualquier método razonable para calcular la porción de una propiedad destinada para el alquiler. El uso de pies cuadrados es un método común y muchas veces es el más preciso.

Una casa en la playa, puede alquilarse y también ser de uso personal. En este caso, se considera el número de días que se utilizó la propiedad para cada fin, y los gastos deducibles deben calcularse de manera correspondiente. Si en un año a una propiedad se le dió uso personal, y también se obtuvo ingreso de alquiler, los gastos deducibles no pueden sobrepasar el ingreso de alquiler bruto para dicha propiedad.

Si una propiedad está desocupada, pero disponible para ser alquilada, y se incurre en gastos durante ese tiempo, los gastos pueden ser deducibles. El ingreso de alquiler que se pierde cuando una propiedad no está alquilada (está desocupada) no es deducible.

En la Publicación 527, Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés, encontrará información sobre otros gastos de alquiler y requisitos para la declaración. 

Enlaces:

La Brecha Tributaria

Page Last Reviewed or Updated: 17-Aug-2012