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Tema 414, Ingresos y gastos de alquiler

Tax Topic 414

El dinero en efectivo o el valor normal en el mercado de los bienes o servicios que usted recibe por el uso de bienes inmuebles o bienes muebles, es tributable como ingreso de alquiler. Generalmente, usted puede deducir de sus ingresos de alquiler los gastos relacionados con el alquiler de dicho inmueble. Por lo general puede usar el Anexo E del Formulario 1040, Supplemental Income and Loss (Ingresos suplementarios y pérdidas) para declarar ingresos y gastos relacionados con el alquiler de bienes inmuebles. 

Si usted provee servicios sustanciales que son principalmente para la conveniencia de su inquilino, entonces declara sus ingresos y gastos en el Anexo C del Formulario 1040, Profit or Loss From Business (Sole Proprietorship) (Ganancias o pérdidas del negocio (empresarios por cuenta propia).  Declare los ingresos y gastos relacionados con el alquiler de bienes muebles en el Anexo C del Formulario 1040 o en el Anexo C-EZ del Formulario 1040, Net Profit From Business (Ganancias netas del negocio), si se dedica al negocio de alquilar bienes muebles y directamente en los renglones 21 y 36 del Formulario 1040, U.S. Individual Tax Return (Declaración individual de impuestos federales sobre los ingresos) si no se dedica a eso.

La mayoría de las personas utilizan el sistema a base de efectivo, lo que significa que considera el ingreso de alquiler como ingreso cuando se recibe real o implícitamente, y deducen los gastos cuando los pagan. Los ingresos de alquiler incluyen:

  • Cantidades pagadas para anular un contrato de alquiler. Si un inquilino le paga para anular un contrato de alquiler, este dinero también es ingreso de alquiler y se declara en el año en que lo recibe. 
  • Alquiler por adelantado. Por lo general, usted incluye todo alquiler pagado por adelantado como ingreso en el año en que lo reciba, independientemente del período que cubra o del método de contabilidad que utilice.
  • Gastos pagados por el inquilino. Si su inquilino paga cualquiera de los gastos de usted, estos pagos son ingreso por concepto de alquiler. Usted puede también deducir los gastos si éstos son considerados gastos deducibles.
  • Depósitos de garantía. No incluya un depósito de garantía como ingreso si podría estar obligado a devolverlo al vencer el contrato. Si retiene parte o la totalidad del depósito de garantía porque el inquilino no cumplió con las condiciones del contrato al desalojar el inmueble antes de tiempo, incluya el monto que retenga en sus ingresos para ese año.  Si usted retiene parte o la totalidad del depósito de garantía porque el inquilino causó daños al inmueble y usted tiene que hacer reparaciones, incluya el monto que retenga en ese año si acostumbra a deducir el costo de las reparaciones como gastos. En la medida en que el depósito de garantía reembolse dichos gastos, no incluya el monto en sus ingresos si acostumbra a no deducir el costo de las reparaciones como gastos. Si el depósito de garantía se usa como el último mes de alquiler del inquilino, eso constituye pago de alquiler por adelantado que usted incluye como ingreso cuando lo recibe y no cuando lo aplica al último mes de alquiler.

Ejemplos de gastos que pueden usted puede deducir del total de sus ingresos de alquiler incluyen:

  • Depreciación. Concesiones por agotamiento, uso y desgaste (incluyendo la obsolescencia) del inmueble. Usted comienza a depreciar su inmueble de alquiler cuando lo pone en uso. Puede recuperar parte o la totalidad del costo de adquisición original, así como los costos de mejoras, usando el Formulario 4562, Depreciation and Amortization (Depreciación y amortización), en inglés, (para declarar la depreciación), empezando en el año en el que por primera vez puso en uso la propiedad de alquiler y empezando en todo año en el que le haga mejoras o añada mobiliario.
  • Costos de reparación. Gastos hechos para mantener la propiedad en buenas condiciones pero que no añaden valor a la propiedad.
  • Gastos operacionales. Otros gastos necesarios para operar el inmueble de alquiler, como los salarios de empleados o los honorarios cobrados por contratistas independientes (jardineros, administradores de libros, contadores, abogados, etc.) por los servicios proporcionados.

Si es contribuyente que usa el método a base de efectivo, no puede deducir los alquileres no cobrados como gastos porque no los incluyó como ingresos. Los costos de reparación, como los materiales, por lo general son deducibles. Para ver una explicación de la diferencia entre reparaciones y mejoras, así como información sobre la depreciación de la mayoría de los inmuebles de alquiler, consulte la Publicación 527, Residential Rental Property (Including Rental of Vacation Homes) (Inmuebles de alquiler residencial (incluyendo el alquiler de casas vacacionales). Para obtener más información acerca de la depreciación, consulte la Publicación 946, How to Depreciate Property (Cómo depreciar bienes), en inglés. Existen reglas especiales en relación con el alquiler de bienes inmuebles que se usan también como residencia principal casa para vacaciones. Para obtener información sobre los ingresos de estos alquileres o información importante si alquila el inmueble por menos del valor justo de mercado, consulte el Tema 415.

Si no usa el inmueble de alquiler como su residencia y lo alquila para obtener ganancias, sus gastos de alquiler deducibles pueden ser más que sus ingresos brutos de alquiler, sujetos a ciertos límites. Para información sobre esos límites, consulte el Tema 425.

Para obtener más información sobre los ingresos y gastos de alquiler, incluyendo límites de pérdidas en actividades pasivas, consulte la Publicación 527 y la Publicación 925, Passive Activity and At-Risk Rules (Actividades pasivas y reglas de bienes en riesgo), disponibles en inglés.

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Page Last Reviewed or Updated: 18-Jun-2015