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Tema 415, Alquiler de propiedades residenciales y vacacionales

Tax Topic 415

Si recibe ingresos por alquilar una unidad habitable o vivienda, como una casa o un apartamento, podría deducir ciertos gastos. Estos gastos, los cuales pueden incluir intereses hipotecarios, impuesto sobre bienes inmuebles, pérdidas por hechos fortuitos, mantenimiento, servicios públicos, seguro y depreciación, reducirán la cantidad del ingreso de alquiler sujeto a impuestos. Por lo general, usted deberá informar de estos ingresos y gastos en el Formulario 1040 y el Anexo E del Formulario 1040

Si alquila una propiedad con el fin de obtener ganancias y no usa la unidad habitable como su residencia personal, los gastos de alquiler deducibles podrían ser mayores al ingreso bruto de alquiler. Sin embargo, sus pérdidas por alquiler, por lo general estarán limitadas por las reglas “sobre el monto a riesgo” y/o las reglas de pérdidas por actividad pasiva. Para información sobre estos límites, consulte la Publicación 925, Passive Activity and At-Risk Rules (Actividades pasivas y reglas sobre el monto en riesgo), en inglés.

Si alquila a otras personas una unidad habitable que también usa como su residencia personal, entonces sus gastos de alquiler deducibles podrían estar limitados. Se considera que utiliza una unidad habitable como residencia personal si la usa para fines personales durante el año tributario por el número de días que sea mayor entre:

  1. 14 días o
  2. el 10% del total de días en los cuales la alquila a otras personas a un precio justo de alquiler.

Es posible que utilice más de una unidad habitable como residencia personal durante el año. Por ejemplo, si vive en su hogar principal durante 11 meses, su hogar es una unidad habitable utilizada como residencia personal. Si vive en su casa de vacaciones durante los otros 30 días del año, su casa de vacaciones también es una unidad habitable utilizada como residencia personal, a menos que usted alquile su casa de vacaciones a otras personas a un valor justo de alquiler por 300 días o más durante el año.

Un día de uso personal de una unidad habitable es todo día en el que la utilice:

  • Usted u otra persona que tenga un interés en la unidad, a menos que usted alquile su interés a otro dueño como hogar principal bajo un acuerdo de financiamiento de derecho compartido
  • Un miembro de su familia o de la familia de otra persona que tenga un interés financiero en la unidad, a menos que el miembro de la familia la use como su hogar principal y pague un precio justo de alquiler
  • Toda persona que, conforme a un acuerdo, le permita a usted utilizar otra unidad habitable  
  • Toda persona por menos del valor justo de alquiler

Si utiliza la unidad habitable para fines personales y de alquiler, generalmente tiene que dividir sus gastos totales entre el uso de alquiler y el uso personal, basándose en el número de días utilizados para cada fin. Sin embargo, no podrá deducir los gastos de alquiler que excedan del límite del ingreso bruto de alquiler (su ingreso bruto de alquiler menos la porción correspondiente del alquiler del interés hipotecario, el impuesto sobre bienes inmuebles, las pérdidas por hechos fortuitos y gastos de alquiler, tal como los honorarios del corredor de bienes raíces y los costos publicitarios). No obstante, puede que transfiera algunos de estos gastos de alquiler para el año próximo, sujeto al límite del ingreso bruto de alquiler de ese año. 

Si detalla sus deducciones en el Anexo A (Formulario 1040), todavía podría deducir su porción personal de los intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad y pérdidas por hechos fortuitos en ese anexo.

Hay una regla especial si utiliza una unidad habitable como residencia personal y la alquila durante menos de 15 días. En este caso, no declare ninguna parte del ingreso de alquiler y no deduzca ningún gasto como gasto de alquiler.

Puede corresponderle otra regla especial si alquila parte de su hogar a su empleador y le proporciona servicios a él en ese mismo espacio alquilado. En este caso, declare el ingreso de alquiler. Usted puede deducir el interés hipotecario, las primas calificadas de seguro hipotecario, el impuesto sobre bienes inmuebles, y las pérdidas por hechos fortuitos que correspondan a la parte alquilada, sujeto a las limitaciones existentes, pero no deduzca ningún gasto de negocios. Para información sobre los límites, consulte la Publicación 587, Business Use of Your Home (Including Use by Daycare Providers) (Uso comercial de su hogar (Incluyendo el uso por proveedores de cuidado de niños)), en inglés.

Para más información relacionada con alquilar una propiedad residencial, consulte la Publicación 527, Residential Rental Property (Including Rental of Vacation Homes) (Propiedad residencial de alquiler (incluyendo casas de vacaciones)), en inglés.

 

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Page Last Reviewed or Updated: 24-Jun-2014