IRS Logo
Print - Click this link to Print this page

Giá Gốc của Tài Sản, Khấu Hao, và Bán Tài Sản

Chủ đề 701 - Bán Nhà của Quý Vị (Sale of Your Home)

Căn nhà thường là tài sản vốn quý báu nhất của một người. Nếu quý vị có được tiền lời khi bán nhà chánh của mình, quý vị có thể đủ điều kiện để được miễn khai đến $250,000 tiền lời từ lợi tức của mình. Quý vị có thể đủ điều kiện được miễn khai đến $500,00 tiền lời nếu quý vị khai thuế chung với người hôn phối. Ấn Bản 523, Bán Nhà, cung cấp các điều lệ và bảng tính. Thuế trong Chủ Đề 409 bao gồm thông tin về tiền lời và lỗ vốn tổng quát.

Nói chung, để đủ điều kiện để được miễn khai, quý vị phải đáp ứng cả hai bài tính về sở hữu và sử dụng. Quý vị đủ điều kiện được miễn khai nếu quý vị sở hữu và sử dụng căn nhà của mình làm nhà ở chánh của mình cho toàn bộ thời gian là ít nhất là hai năm trong vòng năm năm trước ngày bán nhà. Quý vị có thể đáp ứng bài tính chủ sở hữu và bài tính sử dụng trong khoảng thời gian 2 năm khác nhau. Tuy nhiên, quý vị phải đáp ứng cả hai bài tính trong suốt thời gian 5 năm chấm dứt vào ngày bán nhà. Thông thường, quý vị không đủ điều kiện để được miễn khai nếu quý vị đã miễn khai tiền lời từ việc bán một nhà khác trong thời gian hai năm trước khi bán nhà của quý vị. Xin xem Ấn Bản 523 để được toàn bộ các điều kiện đủ tiêu chuẩn, các giới hạn về số tiền được miễn khai, và các điều ngoại lệ cho điều lệ hai năm.

Nếu nhận tài liệu thông báo về báo cáo lợi tức như Mẫu Đơn 1099-S, Tiền Thu Được từ các Thương Vụ Địa Ốc, quý vị phải báo cáo tiền bán căn nhà, ngay cả khi tiền lời từ lần bán này có thể được miễn khai. Ngoài ra, quý vị phải báo cáo tiền bán căn nhà nếu quý vị không thể miễn khai tất cả các tiền vốn lời của quý vị từ lợi tức. Dùng Bản Khai D (Mẫu Đơn 1040), Tiền Lời và Lỗ Vốn, và Mẫu Đơn 8949, Mua Bán và Những Cách Phát Mãi Khác đối với Tài Sản Vốn, khi bắt buộc phải cáo cáo tiền bán nhà. Xin xem Ấn Bản 523 để biết điều lệ về báo cáo tiền bán của mình trên mẫu khai thuế lợi tức của quý vị.

Nếu quý vị hoặc người hôn phối của quý vị đang thi hành công vụ được gia hạn hội đủ điều kiện trong Quân Đội, trong Bộ Ngoại Giao, hoặc ngành tình báo cộng đồng, quý vị có thể đình chỉ thời gian kiểm bài tính năm năm, cho đến 10 năm. Quý vị đang thi hành công vụ được gia hạn hội đủ điều kiện nếu, trong thời gian trên 90 ngày hoặc trong một thời gian không ấn định thời hạn, quý vị là:

  • Tại một trạm công vụ ít nhất 50 dặm từ nhà chánh của quý vị, hoặc
  • Cư trú theo lệnh chánh phủ trong khu cư xá chánh phủ.

 

Tham khảo Ấn Bản 523 để biết thêm thông tin về điều lệ đặc biệt này để hoãn bài tính 5 năm.

Nếu bán căn nhà của quý vị theo một hợp đồng, và hợp đồng này chịu cho tất cả hoặc một phần của giá bán được trả trong một năm sau đó, thì là quý vị đã "bán trả góp". Nếu quý vị bán trả góp, xin báo cáo bán nhà theo phương thức trả góp, trừ khi quý vị chọn không làm điều này. Xin xem Chủ Đề 705, Bán Trả Góp, để biết thêm thông tin.

 


Chủ đề 703 – Giá Trị Căn Bản Của Tài Sản (Basis of Assets)

Giá trị căn bản thường là số tiền vốn đầu tư của quý vị trong một tài sản cho các mục đích thuế. Xin sử dụng giá trị căn bản của quý vị để tính sự khấu hao, tiền trừ dần, sự suy thoái, thiệt hại thiên tai, và tiền lời hay lỗ khi bán, trao đổi, hoặc các cách sắp xếp tài sản khác.

Trong hầu hết các trường hợp, giá trị căn bản của tài sản mà quý vị mua thường là phí tổn mua. Phí tổn là số tiền quý vị trả bằng tiền mặt, tiền vay nợ, và tài sản khác hoặc dịch vụ. Phí tổn bao gồm thuế hàng hóa và các chi phí khác có liên hệ đến việc mua. Giá trị căn bản của quý vị trong một số tài sản không ấn định được bằng tổn phí. Nếu quý vị sở hữu được tài sản theo cách khác hơn là mua, xin xem Ấn Bản 551, Giá Trị Căn Bản của Tài Sản, để biết thêm chi tiết. Nếu sở hữu được tài sản từ một người đã qua đời trong năm 2010, các điều lệ đặc biệt có thê áp dụng vào cách tính căn bản của quý vị. Ngoài việc xem qua Ấn Bản 551, quý vị có thể cần xem qua Ấn Bản 4895, Thuế Tính cho Riêng Từng Người trên Tài Sản Được Sở Hữu từ Người Đã Qua Đời trong Năm 2010.

Nếu quý vị mua cổ phần hoặc trái phiếu, giá trị căn bản của quý vị là giá mua cộng với các chi phí bổ túc, chẳng hạn như hoa hồng và lệ phí đăng ký hoặc lệ phí chuyển nhượng. Nếu quý vị có cổ phần hoặc trái phiếu mà quý vị không phải mua, giá trị căn bản của quý vị có thể được ấn định theo giá trị thị trường phải chăng hoặc giá trị căn bản sau khi đã được điều chỉnh từ người chủ trước. Xin xem Ấn Bản 550, Lợi Tức và Phí Tổn Đầu Tư, để biết thêm thông tin.

Trước khi tính toán tiền lợi nhuận hay tiền bị lỗ từ một việc bán, trao đổi, hoặc các cách sắp đặt khác của tài sản, hoặc trước khi tính toán khấu hao được phép, quý vị phải tính giá trị căn bản được điều chỉnh của tài sản đó. Một số sự kiện xảy ra trong thời gian quý vị sở hữu có thể làm tăng hoặc giảm giá trị căn bản, đưa đến một " giá trị căn bản được điều chỉnh". Giá trị căn bản của quý vị có thể gia tăng bằng các hạng mục như chi phí cải tiến và giảm bằng các hạng mục như khấu hao được phép và bồi hoàn bảo hiểm vì thiệt hại thiên tai và trộm cắp.

Để có thêm thông tin về căn bản và căn bản được điều chỉnh, xin tham chiếu Ấn Bản 551, và Hướng Dẫn cho Bản Khai D (Mẫu Đơn 1040), Lời và Lỗ Vốn.

 


Chủ đề 704 -  Khấu hao (Depreciation)

Quý vị thường không thể khấu trừ trong một năm toàn bộ phí tổn của tài sản quý vị mua, và để sử dụng trong việc thương mại hoặc kinh doanh của quý vị hoặc để tạo ra lợi tức, nếu tài sản có một tuổi thọ hữu ích đáng kể ngoài năm tính thuế;thay vào đó, quý vị có thể khấu hao tài sản đó. Đó là, quý vị có thể phục hồi các phí tổn cho tài sản trong một số năm bằng cách khấu trừ một phần phí tổn mỗi năm. Hoặc, thay vì thu hồi phí tổn của tài sản bằng cách khấu trừ khấu hao, quý vị có thể lựa chọn dựa theo mục 179 của Bộ Luật, để phục hồi tất cả hoặc một phần của phí tổn của tài sản hội đủ điều kiện, lên đến một giới hạn, bằng cách khấu trừ trong năm quý vị sử dụng tài sản hội đủ điều kiện. Để biết thêm thông tin, xin tham chiếu Ấn Bản 946, Làm Thế Nào để Khấu Hao Tài Sản.

Các loại tài sản mà quý vị có thể khấu hao bao gồm máy móc, thiết bị, các tòa nhà, xe, và tủ giường bàn ghế. Quý vị không thể khai khấu hao tài sản dùng cho các mục đích cá nhân. Nếu quý vị sử dụng tài sản, chẳng hạn như xe hơi, cho cả doanh nghiệp hoặc đầu tư và các mục đích cá nhân, chỉ có phần sử dụng cho doanh nghiệp hoặc đầu tư mới có thể được khấu hao. Phí tổn đất đai không bao giờ khấu hao, dù các tòa nhà và một số sửa sang khu đất có thể khấu hao.

Quý vị có thể khấu hao tài sản hội đủ năm bài tính sau đây:

 

  1. Tài sản này phải là tài sản mà quý vị sở hữu.
  2. Tài sản này phải được sử dụng trong một doanh nghiệp hoặc hoạt động sản xuất lợi tức.
  3. Tài sản này phải có một tuổi thọ hữu ích ấn định được.
  4. Tài sản này phải được dự kiến là tồn tại hơn một năm.
  5. Tài sản này không được là tài sản loại trừ. Tài sản loại trừ (như mô tả trong Ấn Bản 946, Làm Thế Nào để Khấu Hao Tài Sản) bao gồm một số tài sản vô hình, một số lợi ích có hạn, và tài sản được dùng và loại bỏ trong cùng một năm.

 

Nói chung, nếu quý vị khấu hao tài sản mà quý vị sử dụng trước năm 1987, quý vị phải sử dụng Hệ Thống Phục Hồi Chi Phí Cấp Bách (Accelerated Cost Recovery System, hay ACRS) hoặc cùng một phương pháp quý vị sử dụng trong quá khứ. Đối với tài sản sử dụng sau năm 1986, quý vị thường phải sử dụng Hệ Thống Phục Hồi Chi Phí Cấp Bách được Điều Chỉnh (Modified ACRS, hay MACRS).

Để biết thêm thông tin, xin xem Ấn Bản 946, Làm Thế Nào để Khấu Hao Tài Sản, hoặc Ấn Bản 534, Khấu Hao Tài Sản được Dùng Trước Năm 1987. Quý vị cũng có thể tìm thấy thông tin về khấu hao trong Ấn Bản 527, Tài Sản Gia Cư cho Thuê (kể cả Cho Thuê Nhà Nghỉ Mát), Ấn Bản 463, Du lịch, Giải trí, Quà Tặng, và Chi Phí Xe, Ấn Bản 587, Sử dụng Ngôi Nhà để Kinh Doanh, và Ấn Bản 225, Hướng Dẫn Thuế cho Nông Dân.

 


Chủ đề 705 - Bán Trả Góp (Installment Sales)

Bán trả góp là cách bán mà tiền được trả ít nhất một lần sau năm tính thuế khi việc bán xảy ra. Quý vị bắt buộc phải báo cáo lợi nhuận bán theo phương thức trả góp, trừ khi quý vị "không tham gia" vào hoặc trước ngày hết hạn nộp đơn khai thuế của quý vị (kể cả thời gian gia hạn) cho năm bán tài sản. Quý vị “không tham gia” bằng cách báo cáo tất cả tiền lời như lợi tức trong năm bán trên Mẫu Đơn hoặc trên Mẫu khai thuế D (Mẫu Đơn 1040) và Mẫu Đơn 8949. Các điều lệ theo phương thức bán góp không áp dụng cho các trường hợp bán bị lỗ. Quý vị không thể sử dụng phương thức trả góp để báo cáo tiền lời từ việc bán hàng tồn kho hoặc cổ phần và chứng khoán giao dịch trên thị trường chứng khoán có tên. Bất cứ phần tiền lời từ bán khi tài sản đã khấu hao mà phần tiền lời này được tính vào lợi tức bình thường thì phải được báo cáo trong năm bán.

Tổng số tiền lợi nhuận của quý vị khi bán theo phương thức trả góp thường là số tiền theo đó giá bán của tài sản bán được vượt quá giá trị căn bản đã được điều chỉnh của quý vị trong tài sản đó. Giá bán bao gồm tiền và giá trị thị trường phải chăng của tài sản, quý vị được trả cho việc bán tài sản, bất cứ các chi phí bán nào mà người mua đã trả, và tiền nợ hiện có trên tài sản người mua phải gánh hoặc phải chịu.

Theo phương thức trả góp, quý vị tính vào lợi tức mỗi năm, chỉ một phần của tiền lời mà quý vị nhận được, hoặc được coi là đã nhận được. Xin sử dụng Mẫu Đơn 6252 Lợi Tức từ Bán Trả Góp, để báo cáo việc bán trả góp trong năm mà việc bán xảy ra và cho mỗi năm mà quý vị nhận được tiền trả góp. Quý vị sẽ cần phải nộp Mẫu Đơn 1040, và có thể cần đính kèm Mẫu Đơn 4797 và Bản Khai D (Mẫu Đơn 1040).

Quý vị báo cáo tiền lời của một việc bán trả góp như là lợi tức bình thường theo cùng một cách như các lợi tức tiền lời khác. Nếu hợp đồng bán trả góp không nói rõ ràng tiền lời, một phần của tiền vốn, có thể gọi là tiền lời "được quy gán", hoặc là tiền lời theo các điều lệ giảm giá gốc, dù là quý vị bị lỗ. Quý vị phải sử dụng tỷ lệ liên bang thích hợp (Applicable Federal Rate, hay AFR) để tính tiền lời không nói rõ trong việc bán. Tỷ lệ được công bố hàng tháng trên Bảng Yết thị của Sở Thuế Vụ. Quý vị có thể nhận được thông tin này bằng cách liên lạc với Sở Thuế Vụ (IRS) tại 800-829-1040 hoặc vào mạng lưới của IRS tại www.irs.gov.

Để biết thêm thông tin, xin xem Ấn Bản 537, Bán Trả Góp.

 

Page Last Reviewed or Updated: 09-May-2014