15.   Venta de su Vivienda

Recordatorio

Venta de vivienda con puntos no deducidos. Si no ha deducido todos los puntos que pagó para asegurar una hipoteca sobre su vivienda anterior, tal vez pueda deducir los puntos restantes en el año de la venta. Consulte Hipoteca que termina antes del plazo de vigencia convenido bajo Puntos en el capítulo 23.

Introduction

Este capítulo explica las reglas tributarias que son aplicables cuando vende su vivienda principal. En la mayoría de los casos, su vivienda principal es aquélla en la que vive la mayor parte del tiempo.

Si vendió su vivienda principal en el año 2013, es posible que pueda excluir de sus ingresos todas las ganancias hasta un máximo de $250,000 ($500,000 en una declaración conjunta, en la mayoría de los casos). Consulte Cómo Excluir las Ganancias , más adelante. Generalmente, si puede excluir todas las ganancias, no es necesario que declare dicha venta en su declaración de impuestos.

Si tiene ganancias que no se pueden excluir, éstas son tributables. Declare estas ganancias en el Formulario 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes de capital), en inglés, y en el Anexo D (Formulario 1040). Es posible que también tenga que llenar el Formulario 4797, Sales of Business Property (Ventas de propiedad comercial), en inglés. Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante.

Si tiene pérdidas de la venta, generalmente no puede deducirlas en su declaración. Sin embargo, podría verse obligado a declararlas. Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante.

Los temas principales de este capítulo son los siguientes:

  • Cómo calcular las pérdidas o ganancias.

  • Cómo determinar la base.

  • Cómo excluir las ganancias.

  • Requisitos de propiedad y de uso.

  • Cómo declarar la venta.

Otros temas incluyen lo siguiente:

  • Uso comercial o alquiler de vivienda.

  • Recuperación de un subsidio hipotecario federal.

Useful Items - You may want to see:

Publicación

  • 523 Selling Your Home (Venta de su vivienda), en inglés

  • 530 Tax Information for Homeowners (Información tributaria para propietarios de vivienda), en inglés

  • 547(SP) Hechos Fortuitos, Desastres y Robos

Formulario (e Instrucciones)

  • Anexo D (Formulario 1040) Capital Gains and Losses (Ganancias y pérdidas de capital), en inglés

  • 982 Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (Reducción de atributos tributarios debido a la liquidación de deudas), en inglés

  • 8828 Recapture of Federal Mortgage Subsidy (Recuperación del subsidio hipotecario federal), en inglés

  • 8949 Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciónes de bienes de capital), en inglés

Vivienda Principal

Esta sección explica el término “vivienda principal”. Generalmente, la vivienda en que usted vive la mayor parte del tiempo es su vivienda principal y puede ser un(a):

  • Casa,

  • Casa flotante,

  • Casa rodante,

  • Apartamento de cooperativa o

  • Condominio.

Para excluir ganancias según las reglas del presente capítulo, en la mayoría de los casos tiene que haber sido propietario y habitado la propiedad como vivienda principal durante un mínimo de 2 años durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta.

Terreno.   Si vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal, pero no la casa misma, no puede excluir ganancias provenientes de la venta del terreno. Sin embargo, si vende terrenos baldíos usados como parte de su vivienda principal y contiguos a la misma, tal vez pueda excluir la ganancia proveniente de la venta de dichos terrenos en ciertos casos. Vea Vacant land (Terreno baldío), bajo Main Home (Vivienda principal) en la Publicación 523, en inglés, para más información.

Ejemplo.

Compra un terreno y traslada su vivienda principal ahí. Luego, vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal. Esta venta no se considera venta de su vivienda principal y no puede excluir las ganancias provenientes de la venta del terreno.

Más de una vivienda.   Si es propietario de más de una vivienda, solamente puede excluir las ganancias de la venta de su vivienda principal. Tiene que incluir en sus ingresos las ganancias procedentes de la venta de cualquier otra vivienda. Si es propietario de dos viviendas y vive en ambas, su vivienda principal generalmente es aquella en que vive la mayor parte del tiempo durante el año.

Ejemplo 1.

Usted es propietario de dos casas, una en Nueva York y otra en Florida. Entre 2009 y 2013, usted vive en la casa de Nueva York por 7 meses y en la residencia de Florida durante 5 meses de cada año. En la ausencia de hechos y circunstancias que indiquen lo contrario, la casa de Nueva York es su vivienda principal. Usted califica para la exclusión de la ganancia de la venta de la casa de Nueva York, pero no por la casa en Florida en el 2013.

Ejemplo 2.

Usted es propietario de una casa, pero vive en otra casa que alquila. La casa alquilada es su vivienda principal.

Ejemplo 3.

Usted es propietario de dos casas, una en Virginia y otra en New Hampshire. En 2009 y 2010, usted vivió en la casa de Virginia. En 2011 y 2012, vivió en la casa de New Hampshire. En 2013, vivió otra vez en la casa de Virginia. Su residencia principal en 2009, 2010 y 2013 es la residencia de Virginia. En 2011 y 2012, su residencia principal es la residencia de New Hampshire. Usted reúne los requisitos para la exclusión de la ganancia de la venta de cualesquiera de las casas (pero no ambas) en el 2013.

Propiedad usada parcialmente como su vivienda principal.   Si usa solamente una parte de la propiedad como vivienda principal, las reglas que se abordan en este capítulo son aplicables sólo a las pérdidas o ganancias de la venta de esa parte de la propiedad. Para obtener detalles, consulte Uso Comercial o Alquiler de Vivienda , más adelante.

Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias

Para calcular las pérdidas o ganancias procedentes de la venta de su vivienda principal, tiene que saber cuál es el precio de venta, la cantidad recibida y la base ajustada. Reste la base ajustada de la cantidad recibida para obtener el total de pérdidas o ganancias.

    Precio de venta  
  Gastos de venta  
    Cantidad recibida  

    Cantidad recibida  
  Base ajustada  
    Pérdidas o ganancias  

Precio de Venta

El precio de venta es la cantidad total que recibe por su vivienda. Esto incluye dinero y el valor justo de mercado de cualquier otro bien o servicio que reciba y todos los pagarés, hipotecas u otras deudas que adquiere el comprador como parte de la venta.

Pago efectuado por su empleador.   Es posible que tenga que vender su vivienda debido a un traslado de trabajo. Si su empleador le paga las pérdidas originadas por la venta o gastos de venta, no incluya el pago como parte del precio de venta. Su empleador incluirá el pago como salario en el recuadro 1 del Formulario W-2 y usted lo incluirá en los ingresos en la línea 7 del Formulario 1040.

Opción de compra.   Si otorga una opción de compra para su vivienda y esa opción se ejecuta, sume al precio de venta de la vivienda la cantidad que reciba por la opción. Si la opción no se ejecuta, tiene que declarar la cantidad como ingreso ordinario en el año en que venza la opción. Declare esta cantidad en la línea 21 del Formulario 1040.

Formulario 1099-S.   Si recibió el Formulario 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions (Utilidades de transacciones de bienes raíces), en inglés, el recuadro 2 Gross Proceeds (Utilidades brutas) debe mostrar la cantidad total que recibió por su vivienda.

  Sin embargo, el recuadro 2 no incluirá el valor justo de mercado de servicios o bienes que no sean dinero en efectivo o pagarés que haya recibido o recibirá. En lugar de esto, el recuadro 4 estará marcado para indicar que ha recibido (o que se anticipa que va a recibir) estos bienes.

Cantidad Recibida

La cantidad recibida corresponde al precio de venta menos los gastos de venta.

Gastos de venta.   Los gastos de venta incluyen:
  • Comisiones,

  • Cargos por publicidad,

  • Honorarios legales y

  • Cargos de préstamo pagados por el vendedor, como tarifas por colocación de préstamos o “puntos”.

Base Ajustada

Durante el período en el que haya sido propietario de su vivienda, es posible que haya realizado ajustes (aumentos o disminuciones) a la base. Esta base ajustada se tiene que determinar antes de poder calcular las pérdidas o ganancias de la venta de su vivienda. Para obtener información sobre cómo calcular la base ajustada de su vivienda, consulte Cómo Determinar la Base , más adelante.

Cantidad de Pérdidas o Ganancias

Para calcular la cantidad de pérdidas o ganancias, compare la cantidad recibida con la base ajustada.

Ganancias de la venta.   Si la cantidad recibida es mayor que la base ajustada, la diferencia es una ganancia y, a excepción de cualquier parte que pueda excluir, dicha ganancia suele ser tributable.

Pérdidas de la venta.   Si la cantidad recibida es menor que la base ajustada, la diferencia es una pérdida. Las pérdidas provenientes de la venta de su vivienda principal no se pueden deducir.

Vivienda de propiedad conjunta.   Si usted y su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta y presentan una declaración conjunta, debe calcular sus pérdidas o ganancias como si fueran un solo contribuyente.

Declaraciones por separado.   Si usted y su cónyuge presentan declaraciones por separado, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. Generalmente, dicha participación está determinada por la ley estatal.

Copropietarios no casados.   Si usted y un copropietario que no sea su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. Cada uno debe aplicar las reglas que se abordan en este capítulo de manera individual.

Enajenaciones que no Sean Ventas

Hay ciertas reglas especiales para otras enajenaciones de su vivienda principal.

Ejecución hipotecaria o embargo de bienes.   Si su vivienda estuvo sujeta a juicio hipotecario o embargo, ésto se considera enajenación de la vivienda principal. Consulte la Publicación 4681, Canceled Debts, Foreclosures, Repossessions, and Abandonments (Deudas canceladas, ejecuciones hipotecarias, embargo y abandonos), en inglés, para calcular si tiene ingreso ordinario, pérdidas o ganancias.

Abandono.   Si abandona su vivienda, vea la Publicación 4681, en inglés, para determinar si usted tiene ingresos ordinarios, ganancia o pérdida.

Intercambio de viviendas.   Si intercambia su antigua vivienda por otra, trate el intercambio como una compraventa.

Ejemplo.

Usted habitaba y era propietario de una vivienda que tenía una base ajustada de $41,000. Un agente de bienes raíces aceptó su antigua vivienda por un valor de $50,000 como pago parcial para la compra de una nueva vivienda con un valor de $80,000. Esta transacción se trata como venta de su antigua vivienda por $50,000 con una ganancia de $9,000 ($50,000 – $41,000).

Si el agente de bienes raíces le hubiese concedido $27,000 y hubiese asumido su hipoteca por pagar de $23,000 sobre su antigua vivienda, el precio de venta aún sería $50,000 (los $27,000 concedidos para el intercambio más la hipoteca de $23,000 que asumió).

Traspaso a cónyuge.   Si traspasa su vivienda a su cónyuge, o lo traspasa a su ex cónyuge por causa de divorcio, en la mayoría de los casos no hay pérdidas ni ganancias. Esto es cierto aun si recibe dinero en efectivo u otra compensación por su vivienda. Por lo tanto, no son aplicables las reglas de este capítulo.

Información adicional.   Si necesita más información, consulte Transfer to spouse (Traspaso a cónyuge) en la Publicación 523, y Property Settlements (Liquidaciones de bienes) en la Publicación 504, Divorced or Separated Individuals (Personas divorciadas o separadas), ambas en inglés.

Conversión involuntaria.   Si su vivienda es destruida o expropiada, y usted recibe dinero u otros bienes a cambio, como el pago de un seguro o indemnización por causa de expropiación forzosa, esto es una enajenación. Esto se considera una venta y quizás pueda excluir la totalidad o parte de la ganancia proveniente de la destrucción o expropiación de su vivienda, según se explica más adelante, bajo Situaciones Especiales .

Cómo Determinar la Base

Debe saber cuál es la base de su vivienda para poder calcular toda pérdida o ganancia al momento de la venta. La base de su vivienda se determina dependiendo de cómo la obtuvo. Generalmente, la base es el costo de la vivienda si la compró o construyó. Si la obtuvo de alguna otra manera (herencia, regalo, etc.), la base, por lo general, es el valor justo de mercado cuando la recibió o la base ajustada del dueño anterior.

Mientras fue propietario de su vivienda, es posible que realizara ajustes (aumentos o disminuciones) a la base de su vivienda. El resultado de estos ajustes es la base ajustada de la vivienda, la cual se usa para calcular las pérdidas o ganancias de la venta de la misma. Consulte Base Ajustada , más adelante.

Puede obtener más información sobre la base y la base ajustada en el capítulo 13 de esta publicación y en la Publicación 523, en inglés.

Costo como Base

El costo de la propiedad es la cantidad que pagó por ella en efectivo o a través de obligaciones de deuda, otros bienes o servicios.

Compra.   Si compró una vivienda, la base es lo que a usted le cuesta. Esto incluye el precio de compra y ciertos costos de cierre. En la mayoría de los casos, el precio de compra incluye su pago inicial o enganche y toda deuda que haya entregado al vendedor en pago por la vivienda, como una primera o segunda hipoteca o pagarés. Si construye una vivienda o contrata a terceros para construirla, su precio de compra puede incluir los costos de construcción, como se explica en la Publicación 523, en inglés.

Gastos de transacción o costos de cierre.   Al momento de comprar su vivienda, es posible que haya tenido costos de cierre además del precio del contrato de la propiedad. Puede incluir en la base algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que pagó por la compra de la vivienda, pero no puede incluir en la base los cargos y costos por la obtención de un préstamo hipotecario. Un cargo que se paga por la compra de la vivienda es todo cargo que hubiera tenido que pagar aún si hubiera pagado por ella en efectivo (es decir, sin tener que financiarla).

  El capítulo 13 indica algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que puede incluir en la base de su propiedad, incluida su vivienda. Asimismo, indica algunos de los costos de cierre que no se pueden incluir en la base.

  Además, consulte la Publicación 523, en inglés, para información adicional y una definición de la base distinta a la del costo.

Base Ajustada

La base ajustada es su costo u otra base a la que se le restan o suman ciertas cantidades. Para calcular su base ajustada, puede utilizar la Hoja de Trabajo 1 de la Publicación 523, en inglés.

No utilice la Hoja de Trabajo 1 si adquirió participación en su vivienda de un difunto que falleció en 2010 y cuyo albacea ha presentado el Formulario 8939, Allocation of Increase in Basis for Property Acquired From a Decedent (Distribución del aumento en la base de propiedad adquirida de un difunto), en inglés.

Aumentos a la base.   Incluyen lo siguiente:
  • Ampliación y otras mejoras que tengan una vida útil superior a 1 año.

  • Tasaciones especiales para mejoras locales.

  • Toda cantidad que usted haya gastado después de un hecho fortuito para restaurar la propiedad dañada.

Mejoras.   Éstas agregan valor a su vivienda, prolongan su vida útil o la adaptan para nuevos usos. Debe sumar a la base de la propiedad el costo de las ampliaciones y otras mejoras realizadas.

  Por ejemplo, instalar una sala de recreación u otro baño en su sótano sin mejoras, levantar una cerca nueva, instalar nueva plomería o cablería, colocar un nuevo techo o pavimentar la entrada al garaje son actividades que constituyen mejoras. Una ampliación a su vivienda, como una nueva terraza, un solario o un garaje, también constituye una mejora.

Reparaciones.   Éstas mantienen su vivienda en buenas condiciones, pero no le agregan valor ni prolongan su vida útil. No sume el costo a la base de su propiedad.

  Pintar el interior y exterior de su casa, reparar canaletas o pisos, reparar goteras o yeso y reemplazar ventanas rotas son ejemplos de reparaciones.

Disminuciones a la base.   Incluyen lo siguiente:
  • Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal excluidas de ingreso.

  • La cancelación parcial o completa del ingreso por una deuda que se excluyó debido a su quiebra o insolvencia. Para obtener más detalles, vea la Publicación 4681, en inglés.

  • Ganancias aplazadas provenientes de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997.

  • Pérdidas fortuitas deducibles.

  • Pagos de seguro que haya recibido o que espera recibir por pérdidas fortuitas.

  • Pagos que haya recibido por otorgar una servidumbre o un derecho de paso.

  • Depreciación permitida o permisible si usó su vivienda para fines comerciales o de alquiler.

  • Créditos relacionados con la eficiencia energética, permitidos por gastos incurridos en el hogar. Reste del aumento a la base, que de otra manera se permitiría por gastos en la vivienda, por la cantidad del crédito permitido por dichos gastos.

  • Crédito tributario por adopción que haya declarado por mejoras agregadas a la base de su vivienda.

  • Pagos no tributables de un programa de asistencia para adopción de su empleador que haya utilizado para mejoras realizadas agregadas a la base de su vivienda.

  • Subsidio por ahorro de energía excluido de su ingreso bruto porque lo recibió (directa o indirectamente) de alguno de los servicios públicos después de 1992 para comprar o instalar un medio de ahorro de energía. Un medio de ahorro de energía es una instalación o modificación principalmente diseñada para reducir el consumo de electricidad o gas natural, o para mejorar el uso de la demanda de energía de una vivienda.

  • Crédito tributario para el comprador de su primera vivienda en el Distrito de Columbia (permisible para la compra de una primera vivienda en el Distrito de Columbia a partir del 5 de agosto de 1997 y antes del 1 de enero del 2012).

  • Impuesto general de ventas (permitido a partir del 2004 y antes del 2014) reclamado como una deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) que fue impuesto por la compra de bienes muebles, tales como una casa flotante usada como su hogar or casa móvil.

Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal.   Quizás pueda excluir de los ingresos brutos una liquidación de la deuda calificada sobre una vivienda principal. Esta exclusión corresponde a liquidaciones efectuadas después de 2006 y antes de 2014. Si opta por excluir estos ingresos, tiene que restar de la base de la vivienda principal (pero no por debajo de cero) la cantidad excluida de los ingresos brutos.

  Presente el Formulario 982, en inglés, junto con la declaración de impuestos. Vea las instrucciones del mismo para información detallada.

Documentación. Debe mantener documentación para demostrar la base ajustada de su vivienda. Normalmente, tiene que conservar dicha documentación durante 3 años después de la fecha de vencimiento para presentar la declaración del año tributario en el que vendió su vivienda. Sin embargo, si vendió su vivienda antes del 7 de mayo de 1997 y aplazó el impuesto sobre las ganancias, la base de esa vivienda afecta la base de la nueva vivienda que compró. Conserve la documentación que demuestre la base de ambas viviendas todo el tiempo que sea necesario para efectos de impuestos.

La documentación que debe conservar incluye:

  • Comprobante del precio de compra y gastos de compra de la vivienda;

  • Comprobantes y otra documentación de todas las mejoras, ampliaciones y otros elementos que afecten la base ajustada de la vivienda;

  • Toda hoja de trabajo y otros cálculos que haya usado para calcular la base ajustada de la vivienda que vendió, las ganancias o pérdidas de la venta, la exclusión y las ganancias tributables;

  • Todo Formulario 982, en inglés, que haya presentado para declarar una liquidación de la deuda calificada sobre la vivienda principal;

  • Todo Formulario 2119, Sale of Your Home (Venta de su vivienda), en inglés, que haya presentado para aplazar la ganancia proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997 y

  • Toda hoja de trabajo que haya usado para preparar el Formulario 2119, como la Adjusted Basis of Home Sold Worksheet (Hoja de trabajo de base ajustada de vivienda vendida) o Capital Improvements Worksheet (Hoja de trabajo de mejoras de capital) de las Instrucciones del Formulario 2119, en inglés, u otra fuente de cálculos.

Cómo Excluir las Ganancias

Es posible que reúna los requisitos para excluir de su ingreso la totalidad o parte de las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda principal. Esto significa que, si reúne los requisitos, no tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias hasta el límite descrito bajo Exclusión Máxima , presentado a continuación. Para tener derecho a esta opción, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso que se describen más adelante.

Puede optar por no declarar la exclusión, incluyendo las ganancias obtenidas de la venta en los ingresos brutos en su declaración de impuestos para el año de la venta.

Puede utilizar la Hoja de Trabajo 2 de la Publicación 523 para calcular la cantidad de la exclusión y ganancia tributable, si la hubiera.

Si obtiene alguna ganancia tributable de la venta de su vivienda, podría verse obligado a aumentar la retención del impuesto o pagar impuestos estimados. Vea la Publicación 505, Tax Withholding and Estimated Tax (Retención del impuesto e impuesto estimado), en inglés.

Exclusión Máxima

Puede excluir hasta $250,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) de la venta de su vivienda principal si se cumplen todas las siguientes condiciones:

  • Usted reúne los requisitos de propietario.

  • Usted reúne los requisitos de uso.

  • Durante el período de 2 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no excluyó ganancias obtenidas de la venta de otra vivienda.

Para detalles sobre ganancias asignadas a períodos de uso no calificados, vea Períodos de uso no calificado, más adelante.

Tal vez pueda excluir hasta $500,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) obtenidas de la venta de su vivienda principal si está casado, presenta una declaración conjunta y reúne los requisitos enumerados en el tema sobre las reglas especiales correspondientes a declaraciones conjuntas, bajo Personas Casadas , más adelante.

Requisitos de Propietario y de Uso

Para reclamar una exclusión, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. Esto significa que durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta, usted tiene que haber:

  • Sido propietario de la vivienda durante un mínimo de 2 años (requisito de propietario) y

  • Vivido en la vivienda como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años (requisito de uso).

Excepción.   Si fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal por menos de 2 años, en algunos casos aún puede reclamar una exclusión. Sin embargo, la cantidad máxima que podría excluir sería menor. Consulte Exclusión Máxima Reducida , más adelante.

Ejemplo 1 —posesión y ocupación de la vivienda durante 2 años.

Amanda compró su vivienda principal y se mudó a ésta en septiembre del año 2011. Vendió la vivienda con ganancias en octubre de 2013. Durante el período de 5 años que finalizó en la fecha de la venta en octubre de 2013, ella fue propietaria de la vivienda y vivió en ella más de 2 años. Por lo tanto, satisface los requisitos de propietario y de uso.

Ejemplo 2 —satisfacción del requisito de propiedad, pero no de uso.

Daniel compró una vivienda, vivió en ella durante 6 meses, se mudó y nunca volvió a vivir en la casa. Luego la vendió con ganancias. Fue propietario de la vivienda durante el período completo de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. Él satisface el requisito de propietario, pero no el de uso. No puede excluir ninguna parte de sus ganancias procedentes de la venta, a menos que haya reunido los requisitos para una exclusión máxima reducida (como se explica más adelante).

Período de Propietario y de Uso

Los 2 años de propietario y de uso requeridos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no tienen que ser continuos ni ocurrir simultáneamente.

Satisface los requisitos si puede demostrar que fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal durante 24 meses completos o 730 días (365 × 2) durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta.

Ausencia temporal.   Las ausencias temporales breves por vacaciones u otras ausencias estacionales, aun si alquila la propiedad durante estas ausencias, se consideran períodos de uso. En los siguientes ejemplos, se supone que la exclusión máxima reducida (explicada más adelante) no es aplicable a las ventas.

Ejemplo 1.

David Gallegos, soltero, compró una vivienda y se mudó a ella el 1 de febrero de 2011. En 2011 y 2012, David se ausentó de su casa en el verano por dos meses mientras se tomaba unas vacaciones. Vendió la casa el 1 de marzo del año 2013. Aunque el período total en el que David usó su casa es menos de 2 años (21 meses), puede excluir toda ganancia hasta $250,000 ya que cumple con los requisitos. Las vacaciones de 2 meses son ausencias cortas temporales y se cuentan como períodos de uso al determinar si David usó la casa los 2 años exigidos.

Ejemplo 2.

El profesor Pablo Barba, soltero, compró una casa y se mudó a ella el 18 de agosto de 2010. Vivió en ella como su vivienda principal en forma continua hasta el 5 de enero de 2012, fecha en que viajó al extranjero para disfrutar de un año sabático. El 6 de febrero de 2013, un mes después de regresar de la ausencia, vendió la casa con ganancias. Dado que su ausencia no fue una ausencia temporal breve, no puede incluir el período de ausencia para satisfacer el requisito de uso de 2 años. No puede excluir parte alguna de sus ganancias porque no usó ese domicilio por los 2 años exigidos.

Satisfacción de los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes.   Puede satisfacer los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes de 2 años. Sin embargo, tiene que satisfacer ambos requisitos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta.

Ejemplo.

A partir del 2002, Elena Jara vivía en un apartamento alquilado. Posteriormente, el edificio de apartamentos se transformó en condominios y compró su mismo apartamento el 3 de diciembre de 2010. En el año 2011, Elena se enfermó y el 14 de abril de ese año se mudó a la casa de su hija. El 12 de julio de 2013, mientras aún vivía en casa de su hija, Elena vendió su condominio.

Elena puede excluir las ganancias provenientes de la venta de su condominio porque satisfizo los requisitos de propietario y de uso durante el período de 5 años del 13 de julio de 2008 al 12 de julio de 2013, fecha en que vendió su condominio. Ella fue propietaria del condominio desde el 3 de diciembre del año 2010 hasta el 12 de julio del año 2013 (más de 2 años). Vivió en la propiedad desde el 13 de julio del año 2008 (inicio del período de 5 años) hasta el 14 de abril del año 2011 (más de 2 años).

El tiempo que Elena vivió en la casa de su hija durante el período de 5 años se puede contar para el período de propietario y el tiempo que vivió en su apartamento alquilado durante esos 5 años se puede contar para el período de uso.

Apartamento de cooperativa.   Si, como inquilino-accionista, vendió acciones en una cooperativa de viviendas, los requisitos de propietario y de uso se satisfacen siempre y cuando durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta usted:
  • Haya sido propietario de las acciones durante un mínimo de 2 años y

  • Haya vivido en la casa o apartamento que sus acciones le dan derecho a ocupar como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años.

Excepciones a los Requisitos de Propietario y de Uso

Los siguientes temas abordan excepciones a los requisitos de propietario y de uso para ciertos contribuyentes.

Excepción para personas incapacitadas.   Existe una excepción al requisito de uso si:
  • Queda física o mentalmente incapacitado para cuidarse a sí mismo y

  • Fue propietario y vivió en su casa como su vivienda principal por un total mínimo de un año durante el período de 5 años antes de la venta de su vivienda.

Conforme a esta excepción, se considera que vive en la vivienda durante todo momento en el período de 5 años en que haya sido propietario de ella y haya vivido en un establecimiento (incluido un hogar de ancianos) con licencia emitida por un estado o subdivisión política para cuidar personas en esa situación.

Si satisface esta excepción al requisito de uso, aún tiene que satisfacer el requisito de propietario de 2 de los 5 años para reclamar la exclusión.

Vivienda anterior destruida o expropiada.   Para fines de los requisitos de propietario y de uso, debe sumar el tiempo que fue propietario y vivió en una vivienda anterior destruida o expropiada y el tiempo que fue propietario y vivió en la vivienda de reemplazo de cuya venta desea excluir las ganancias. Esta regla es aplicable si alguna parte de la base de la vivienda que vendió dependía de la base de aquélla destruida o expropiada. De lo contrario, tiene que haber sido propietario y vivido en la misma vivienda durante 2 de los 5 años anteriores a la venta, lo cual le permitirá reunir los requisitos para la exclusión.

Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz.   Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante todo período en el que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” como miembro de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o como empleado de los servicios de inteligencia. Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante el período que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” en el extranjero como empleado o voluntario inscrito o voluntario líder del Cuerpo de Paz. Esto significa que podría satisfacer el requisito de uso de 2 años aún cuando, debido a su servicio, no haya vivido realmente en su casa por lo menos los 2 años requeridos de los 5 años que terminan en la fecha de la venta.

  Si esto le ayuda a reunir los requisitos para excluir ganancias, puede optar por suspender el período obligatorio de 5 años, presentando una declaración para el año de venta que no incluya las ganancias.

  Para más información sobre la suspensión del período de 5 años, vea Members of the uniformed services or Foreign Service, employees of the intelligence community, or employees or volunteers of the Peace Corps (Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz), en la Publicación 523, en inglés.

Personas Casadas

Si usted y su cónyuge presentan una declaración conjunta para el año de la venta y uno de ustedes satisface los requisitos de propiedad y de uso, pueden excluir hasta $250,000 de la ganancia procedente de dicha venta. (Sin embargo, consulte Reglas especiales para declaraciones conjuntas , que aparece a continuación).

Reglas especiales para declaraciones conjuntas.   Puede excluir hasta $500,000 de la totalidad de la ganancia sobre la venta de su vivienda principal si se cumple lo siguiente:
  • Está casado y presenta una declaración conjunta para el año.

  • Usted o su cónyuge cumple el requisito de propietario.

  • Usted y su cónyuge cumplen el requisito de uso.

  • Durante el período de 2 años que termina en la fecha de la venta, ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna proveniente de la venta de otra vivienda.

Si uno de los dos cónyuges no satisface estos requisitos, la exclusión máxima que el matrimonio puede declarar es el total de las exclusiones máximas a las que tendría derecho cada cónyuge si no estuviese casado y las cantidades se calculasen por separado. Para este fin, se considera que cada cónyuge era dueño de la propiedad durante el período en el que uno de los dos fue dueño de la misma.

Ejemplo 1 —uno de los cónyuges vende una vivienda.

Emilia vende su vivienda en junio de 2013 con una ganancia de $300,000. Posteriormente en ese año, se casa con Jaime. Ella satisface los requisitos de propiedad y de uso, pero Jaime no. Emilia puede excluir hasta $250,000 de las ganancias en una declaración por separado o conjunta para el año 2013. La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Jaime no cumple el requisito de uso.

Ejemplo 2 —cada cónyuge vende una vivienda.

El caso es igual al del Ejemplo 1 , excepto que Jaime también vende una vivienda en el año 2013 con una ganancia de $200,000 antes de casarse con Emilia. Él satisface los requisitos de propietario y de uso en su vivienda pero Emilia no. Emilia puede excluir $250,000 de las ganancias y Jaime puede excluir $200,000 de las ganancias de la venta de sus propias viviendas. Sin embargo, Emilia no puede utilizar la exclusión no usada de Jaime para excluir más de $250,000 de las ganancias. Por lo tanto, Emilia y Jaime tienen que reconocer $50,000 de las ganancias de la venta de la vivienda de Emilia. La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Emilia y Jaime ambos no cumplen el requisito de uso para el mismo hogar.

Venta de la vivienda principal por el cónyuge sobreviviente.   Si su cónyuge murió y usted no se volvió a casar antes de la fecha de la venta, se considera que ha sido propietario y ha vivido en la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que su cónyuge fue propietario y vivió en ella como vivienda principal.

  Si reúne todos los siguientes requisitos, puede tener el derecho de excluir hasta $500,000 procedentes de toda ganancia de la venta o del intercambio de su vivienda principal:
  • La venta o el intercambio se realizó después de 2008.

  • La venta o el intercambio se realizó dentro de los 2 años después de la fecha del fa- 
    llecimiento de su cónyuge.

  • No se ha vuelto a casar.

  • Usted y su cónyuge reunían el requisito de uso en la fecha del fallecimiento de su cónyuge.

  • Usted o su cónyuge reunían el requisito de propietario en la fecha del fallecimiento de su cónyuge.

  • Ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna procedente de la venta de otra vivienda durante los últimos 2 años.

Ejemplo.   Geraldo es dueño de una casa y habita en la misma como su vivienda principal desde 2009. Geraldo y Wilma se casaron el 1 de julio de 2013, y desde esa fecha habitan en la casa de Geraldo considerándola su vivienda principal. Geraldo falleció el 15 de agosto de 2013 y Wilma heredó la propiedad. Wilma vendió la propiedad el 3 de septiembre de 2013, fecha en la cual no se había vuelto a casar. Aunque Wilma fue dueña de la casa y habitó en la misma menos de 2 años, se considera que ha cumplido los requisitos de propiedad y de uso porque el período correspondiente a su propiedad y uso de la casa abarca el período en el que Geraldo fue dueño de la misma y habitó en ella antes de fallecer.

Vivienda traspasada por cónyuge.   Si su cónyuge le traspasó su vivienda (o ex cónyuge si el traspaso se relaciona con su divorcio), se considera que ha sido propietario durante todo el período en que su cónyuge fue propietario.

Uso de vivienda después del divorcio.   Se considera que ha usado la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que:
  • Usted fue su propietario y

  • Se permita que el cónyuge o ex cónyuge viva en ella conforme a un instrumento de divorcio o separación y éste la usa como vivienda principal.

Exclusión Máxima Reducida

Si no reúne los requisitos para reclamar la exclusión de $250,000 o $500,000, aún puede tener derecho a una exclusión reducida. Esto corresponde a aquellas personas que:

  • No satisfagan los requisitos de propietario y de uso o

  • Hayan reclamado la exclusión dentro de 2 años de vender su vivienda actual.

En los dos casos, para tener derecho a una exclusión reducida, la venta de su vivienda principal tiene que deberse a uno de los siguientes motivos:

  • Un cambio del lugar de empleo.

  • Salud.

  • Circunstancias imprevistas.

Circunstancias imprevistas.   Se considera que la venta de su vivienda principal es por una circunstancia imprevista si el motivo principal de venta es un hecho que usted no hubiera podido anticipar razonablemente antes de comprar y ocupar su vivienda principal.

  Vea la Publicación 523, en inglés, para más información y para utilizar la Worksheet 3 (Hoja de trabajo 3) para calcular la exclusión máxima reducida.

Uso Comercial o Alquiler de Vivienda

Tal vez pueda excluir sus ganancias provenientes de la venta de una vivienda que haya utilizado para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler. Sin embargo, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso.

Períodos de uso no calificado.   En la mayoría de los casos, la ganancia de la venta o intercambio de su vivienda principal no calificará para su exclusión en la medida en que las ganancias se asignan a los períodos de uso no calificado. Se considera que el uso no calificado es todo período a partir del 2008 en que ni usted ni su cónyuge (o su ex cónyuge) usó la propiedad como vivienda principal con las siguientes excepciones.

Excepciones.   Un período de uso no calificado no incluye:
  1. Cualquier parte del período de 5 años que termine en la fecha de la venta o intercambio después de la última fecha que usted o su cónyuge usó la vivienda como vivienda principal.

  2. Cualquier período (que no exceda de un período de 10 años en su totalidad) durante el cual usted (o su cónyuge) están prestando servicio prolongado en forma oficial y calificada:

    1. Como miembro de los servicios uniformados,

    2. Como miembro del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o

    3. Como empleado de los servicios de inteligencia, y

  3. Cualquier otro período de ausencia temporal (que no exceda de un período de 2 años en su totalidad) debido a un cambio de empleo, condición de salud o tales circunstancias imprevistas que hayan sido especificados por el IRS.

La ganancia resultante de la venta de la propiedad se divide entre períodos de uso calificado y no calificado a base de la cantidad de tiempo que la propiedad sirvió para uso calificado y no calificado. La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso calificado todavía calificará para la exclusión de la venta de su vivienda principal. La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso no calificado no reunirá los requisitos para la exclusión.

Cálculos.   Para calcular la parte de la ganancia que se le asignará al período de uso no calificado, multiplique la ganancia por la siguiente fracción:
  Total de uso no calificado durante el período de propietario a partir del 2008 
 
  Total del período de propietario  

Este cálculo se puede encontrar en la Hoja de Trabajo 2, línea 10, en la Publicación 523, en inglés.

Ejemplo 1.

El 23 de mayo de 2007, Amelia (soltera en cada año de este ejemplo) compró una casa. Se mudó a la casa en esa fecha y vivió ahí hasta el 31 de mayo de 2009, fecha en la que se mudó de la casa y la puso en alquiler. La casa estuvo alquilada desde el 1 de junio de 2009 al 31 de marzo de 2011. Amelia reclamó deducciónes por depreciación del 2009 al 2011 por un total de $10,000. Amelia se mudó a su casa nuevamente el 1 de abril de 2011 y vivió en ella hasta que la vendió el 31 de enero de 2013 por una ganancia de $200,000. Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (31 de enero de 2008 – 31 de enero de 2013), Amelia fue la propietaria y vivió en la casa durante más de 2 años, como se indica en la siguiente tabla.

Período de 
5 años
Usada como Vivienda 
Principal
Usada como Vivienda de 
Alquiler
31/01/08 – 
31/05/09
16 meses      
01/06/09 – 
31/03/11
  22 meses
01/04/11 – 
31/01/13
22 meses      
  38 meses 22 meses

Durante el período que Amelia fue propietaria de la casa (2,080 días), el período de uso no calificado fue de 668 días. Amelia divide 668 entre 2,080 y obtiene un decimal (redondeado al menos tres decimales) de 0.321. Para calcular la ganancia atribuible al período de uso no calificado, se multiplica $190,000 (la ganancia no es atribuible a la deducción por depreciación $10,000) por 0.321. Debido a que la ganancia atribuible a los períodos no calificados es $60,990, Amelia puede excluir $129,010 de su ganancia.

Ejemplo 2.

Guillermo fue propietario de una casa y la usó como su vivienda principal de 2007 a 2010. El 1 de enero de 2011, se mudó a otro estado. Alquiló su casa desde esa fecha hasta el 30 de abril de 2013, fecha en que la vendió. Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (1 de mayo de 2008 – 30 de abril de 2013), Guillermo fue el propietario de esa casa y vivió en ella durante más de 2 años. Tiene que declarar la venta en el Formulario 4797, en inglés, debido a que la casa era una propiedad de alquiler en la fecha de venta. Ya que el período de uso no calificado no incluye cualquier parte del período de 5 años después de la última fecha que Guillermo vivió en su vivienda, él no tiene un período de uso no calificado. Puesto que cumplió los requisitos de propietario y de uso, puede excluir ganancias de hasta $250,000. No obstante, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación que reclamó o que pudo haber reclamado por alquilar la casa, como se explica a continuación.

Depreciación después del 6 de mayo de 1997.   Si tenía derecho a declarar deducciones por depreciación porque usó su vivienda para fines comerciales o como propiedad de alquiler, no puede excluir aquella parte de sus ganancias que sea equivalente a cualquier depreciación permitida o permisible como deducción para los períodos después del 6 de mayo de 1997. Si puede demostrar mediante documentación adecuada u otras pruebas que la depreciación permitida era menor que la cantidad permisible, puede limitar la cantidad de ganancias obtenidas de modo que dicha cantidad sea igual a la cantidad de depreciación. Vea la Publicación 544, en inglés, para información adicional.

Propiedad usada parcialmente para fines comerciales o de alquiler.   Si usó la propiedad en parte como vivienda principal y en parte para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler, consulte la Publicación 523, en inglés.

Cómo Declarar la Venta

No declare la venta de su vivienda principal del año 2013 en su declaración de impuestos, a menos que:

  • Tenga ganancias y no reúna los requisitos para excluir la totalidad de éstas

  • Tenga ganancias y opte por no excluirlas o

  • Haya recibido un Formulario 1099-S.

Si algunas de estas situaciones aplican, informe la ganancia total o pérdidas. Para detalles de cómo informar las pérdidas o ganancias, vea las Instrucciones para el Anexo D del Formulario 1040 y las Instrucciones del Formulario 8949, en inglés.

Si usted usó la vivienda para propósitos de negocios o para sacar ingresos por el alquiler, usted posiblemente tenga que usar el Formulario 4797 para informar la venta de la parte de la propiedad usada para negocios o alquiler (o la venta de la propiedad entera, si se usó exclusivamente para negocios o alquiler). Consulte la sección Business Use or Rental of Home (Uso de vivienda como negocio o para alquiler), en inglés, en la Publicación 523, y las Instrucciones del Formulario 4797.

Ventas a plazos.    Algunas ventas se realizan según acuerdos que estipulan que parte o la totalidad del precio de venta se debe pagar en un año posterior. Estas ventas se denominan “ventas a plazos”. Si financia la compra del comprador de su casa, en lugar de que éste solicite un préstamo o hipoteca a un banco, probablemente tenga una venta a plazos. Tal vez pueda declarar la parte de las ganancias que no puede excluir sobre la base a plazos.

   Use el Formulario 6252, Installment Sale Income (Ingresos de venta a plazos), en inglés, para declarar la venta. Anote la exclusión en la línea 15 del Formulario 6252.

Hipoteca financiada por el vendedor.   Si vende su vivienda y tiene un pagaré, hipoteca u otro acuerdo financiero, en la mayoría de los casos los pagos que reciba constan de intereses y capital. Tiene que declarar por separado como ingreso de intereses los intereses que reciba como parte de cada pago. Si el comprador de su vivienda usa la propiedad como vivienda principal o segunda vivienda, también tiene que declarar el nombre, la dirección y el número de Seguro Social (SSN, por sus siglas en inglés) del comprador en la línea 1 del Anexo B (Formulario 1040A o 1040). El comprador tiene que darle su SSN y usted tiene que darle el suyo al comprador. Si no satisface estos requisitos, es posible que tenga que pagar una multa de $50 por cada incumplimiento. Si usted o el comprador no tiene un SSN y no reúne los requisitos para obtener uno, vea Número de Seguro Social , en el capítulo 1.

Información adicional.   Para obtener más información acerca de las ventas a plazos, consulte la Publicación 537, Installment Sales (Ventas a plazos), en inglés.

Situaciones Especiales

Las siguientes situaciones especiales pueden afectar su exclusión.

Venta de vivienda adquirida a través de un intercambio de bienes del mismo tipo.   No puede reclamar la exclusión si:
  • Adquirió su vivienda a través de un intercambio de bienes del mismo tipo (también conocido como intercambio conforme a la sección 1031) o la base de su vivienda se determina según la base de la vivienda de la persona que la adquirió mediante un intercambio de bienes del mismo tipo (por ejemplo, recibió la vivienda de dicha persona como un regalo) y

  • Vendió la vivienda durante el período de 5 años a partir de la fecha en que se adquirió por medio del intercambio de bienes del mismo tipo.

Las ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo no están sujetas al impuesto en la fecha de dicho intercambio. Esto quiere decir que las ganancias no se tributarán hasta que venda o enajene de otra manera la propiedad que haya recibido. Para diferir ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo, tiene que haber intercambiado bienes comerciales o de inversión por bienes comerciales o de inversión del mismo tipo. Para más información sobre los intercambios de bienes del mismo tipo, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés.

Vivienda cedida a través de intercambio de bienes del mismo tipo.   Si usa su vivienda principal en parte para propósitos comerciales o de alquiler y luego intercambia la misma por otra propiedad, vea la Publicación 523, en inglés.

Expatriados.   No puede reclamar la exclusión si el impuesto de expatriación es aplicable en su caso. El impuesto de expatriación corresponde a determinados ciudadanos estadounidenses que han renunciado a su ciudadanía (y a determinados residentes de largo plazo que han terminado su residencia). Consulte la sección titulada Expatriation Tax (Impuesto de expatriación) en el capítulo 4 de la Publicación 519, U.S. Tax Guide for Aliens (Guía tributaria de los Estados Unidos para extranjeros), en inglés, para obtener más información acerca del impuesto de expatriación.

Vivienda destruida o expropiada.   Si su vivienda fue destruida o expropiada, toda ganancia (por ejemplo, debido a pagos del seguro que recibió) procedente de aquel acontecimiento reúne los requisitos para la exclusión.

  Toda parte de las ganancias que no se pueda excluir (por superar el límite de exclusión máxima), se puede aplazar según las reglas que se explican en las siguientes publicaciones:
  • Publicación 547(SP) en el caso de una vivienda que fue destruida o

  • Capítulo 1 de la Publicación 544, en inglés, en el caso de una vivienda que fue expropiada.

Venta de participación restante.   Sujeto a otras reglas del presente capítulo, puede optar por excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda. Si elige esta opción, no puede excluir ganancias de la venta de ninguna otra participación en la vivienda que venda por separado.

Excepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas.   No puede excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda a una persona emparentada o vinculada. Las personas emparentadas incluyen a sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, cónyuges, antecesores (padres, abuelos, etc.) y descendientes directos (hijos, nietos, etc.). Las personas vinculadas también incluyen a ciertas sociedades anónimas, sociedades colectivas, fideicomisos y organizaciones exentas de impuestos.

Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal

Si financió su vivienda a través de un programa de subsidio federal (préstamos de bonos hipotecarios calificados exentos de impuestos o préstamos con certificados de crédito hipotecario), es posible que tenga que devolver la totalidad o parte del beneficio que recibió de ese programa cuando venda o enajene su vivienda. Puede recuperar el beneficio al aumentar su impuesto federal sobre el ingreso para el año de la venta. Es posible que tenga que pagar este impuesto de recuperación aun si puede excluir sus ganancias del ingreso según las reglas explicadas anteriormente; esa exclusión no afecta el impuesto de recuperación.

Préstamos sujetos a reglas de recuperación.   La recuperación es aplicable a préstamos que:
  1. Se originaron de las utilidades de bonos hipotecarios calificados o

  2. Se basaron en certificados de crédito hipotecario.

La recuperación también se aplica a las asunciones de estos préstamos.

Cuándo es aplicable la recuperación.   La recuperación del subsidio hipotecario federal es aplicable solamente si satisface las dos condiciones siguientes:
  • Dentro de los primeros 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario, vende o enajena su vivienda, gene- 
    rando ganancias.

  • Su ingreso para el año de la enajenación es mayor que el ingreso calificado ajustado de ese año para el tamaño de su familia (en relación a los requisitos de ingresos que tiene que satisfacer una persona para tener derecho a participar en el programa de subsidio federal).

Cuándo no es aplicable la recuperación.   La recuperación no es aplicable si le corresponde una de las siguientes situaciones:
  • Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda (QHIL, por sus siglas en inglés) de no más de $15,000 y se usó para hacer modificaciones, reparaciones y mejoras que protejan o mejoren la habitabilidad y la eficiencia energética de su vivienda.

  • Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda de no más de $150,000 para un QHIL que se utiliza con el fin de reparar daños ocasionados a viviendas por el huracán Katrina en la zona de desastre del huracán; para un QHIL financiado por un bono hipotecario calificado, el cual es un Bono de la Zona de Oportunidad del Golfo; o para un QHIL para una vivienda habitada por su dueño en la Zona de Oportunidad del Golfo (Zona GO), Zona GO de Rita o Zona GO de Wilma. Vea la Publicación 4492(SP), Información para los Contribuyentes Afectados por los Huracanes Katrina, Rita y Wilma, para información adicional. Asimismo, vea la Publicación 4492-B, Information for Affected Taxpayers in the Midwestern Disaster Areas (Información para contribuyentes afectados de la zona de desastre del Medio Oeste), en inglés, para más información.

  • La vivienda se enajena como consecuencia de su muerte.

  • Enajena su vivienda más de 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario.

  • Traspasa la vivienda a su cónyuge o a su ex cónyuge por motivos de divorcio, situación en la que no hay ganancias incluidas en sus ingresos.

  • Enajena la vivienda con pérdidas.

  • Su vivienda resulta destruida por un hecho fortuito y usted la repone en su lugar original dentro de 2 años después del cierre del año tributario en que se produjo la destrucción. El período de reemplazo se aumenta para viviendas principales destruidas si su vivienda estaba ubicada en la zona de desastre de Kansas, una de las zonas de desastre del Medio Oeste, la zona del Huracán Katrina u otra zona de desastre declarada como tal por el gobierno federal. Para más información, vea Plazo de Reposición, en la Publicación 547(SP).

  • Refinancia su préstamo hipotecario (a menos que posteriormente satisfaga todas las condiciones anteriores indicadas bajo Cuándo es aplicable la recuperación ).

Aviso de cantidades.   En la fecha de liquidación de su préstamo hipotecario, o en una fecha cercana, deberá recibir un aviso que esta- 
blezca la cantidad de subsidio federal y cualquier otra información que necesite para calcular su impuesto de recuperación.

Cómo calcular y declarar la recuperación.    El impuesto de recuperación se calcula en el Formulario 8828, en inglés. Si vende su vivienda y su hipoteca está sujeta a las reglas de recuperación, tiene que presentar el Formulario 8828 aún si no adeuda un impuesto de recuperación. Adjunte el Formulario 8828 al Formulario 1040. Para obtener más información, vea el Formulario 8828 y las instrucciones correspondientes, en inglés.


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