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주제 509 – 주택의 업무용 사용

Topic 509 - Business Use of Home

자영업을 하거나 고용인 또는 파트너이거나 관계 없이, 업무를 사용한 주택 부분의 일부 비용이 공제 가능할 수 있습니다.

주택의 업무용 사용에 대한 비용을 공제하려면, 귀하는 주택의 일부를 다음과 같이 사용해야 합니다:

  1. 거래 또는 비즈니스를 위해 주된 사업장으로서 전용으로 정기적으로 사용
  2. 일상적 사업수행 과정에서 환자, 손님 및 고객을 만나거나 대응하는 장소로서 전용으로 정기적으로 사용
  3. 주택에 부속되지 않으면서 거래나 비즈니스와 관련하여 전용으로 정기적으로 사용하는 별도 구조를 가짐
  4. 소매 또는 도매를 위한 제품 판매 사업 또는 거래를 위해 사용되는 재고나 제품 샘플을 보관할 용도로 정기적으로 사용
  5. 임대용으로 사용 또는
  6. 데이케어 시설로 사용

전용 요구조건이 적용되면, 개인과 사업 목적 모두를 위해 사용하는 주택의 부분에 대한 사업 비용은 공제할 수 없습니다. 예를 들어, 변호사의 경우 주택의 방 하나를 법적 문서의 작성 그리고 개인적 목적 모두를 위해 사용한다면, 주택의 업무용 사용에 따른 비용을 공제할 수 없습니다. 더욱이 주 사업 장소 기준에 의하여, 자신의 가장 중요한 활동들을 수행하고 대부분의 시간을 보내는 장소를 고려한 다음 자신의 주택이 사업이나 거래의 중심 장소인지 결정해야만 주택의 업무용 사용 비용을 공제할 수 있습니다. 주택의 일부를 자신의 사업이나 거래의 사무나 경영 활동을 위하여 사용하며 또한 그 사업이나 거래를 위하여 상당한 사무 또는 경영 활동을 수행하는 다른 고정된 장소가 없어야만, 주 사업 장소의 자격이 될 수 있습니다. 고용인의 경우 고용인이 주택의 업무용 부분을 전용으로 정기적으로 또한 그 고용인의 편의를 위하여 사용할 때에만 주택의 업무용 사용 비용을 공제할 수 있습니다.

귀하는 거주용 건물이 사업용 보관 목적을 위한 사업의 유일한 고정 장소이거나 육아 서비스의 제공을 위한 주택의 규칙적인 사용에 해당될 때에도 공제를 할 수 있습니다; 이러한 경우에는 전용 요구조건이 필요하지 않습니다. 보다 상세한 정보는 간행물 587인 주택의 업무용 사용(데이케어 서비스 제공자의 사용 포함) (Publication 587, Business Use of Your Home (Including Use by Daycare Providers))을 참고하십시오.

주택의 업무용 사용의 비용 공제에는 부동산 세금과 주택 융자 이자, 임대료, 재해 손실, 전기 및 수도료, 보험, 감가상각, 유지 보수 및 수리의 사업 부분이 포함됩니다. 일반적으로 업무용으로 사용하지 않은 주택 부분의 비용, 예를 들어 마당 관리와 사업용으로 사용하지 않는 방의 페인트칠에 따른 비용은 공제할 수 없습니다.

일반적 방법 - 주택의 업무용 사용 공제액을 개인용과 업무용 주택 운영비를 구분하여 산출합니다. 직접적 업무 비용은 전액 공제할 수 있고, 주택의 간접비 총액은 업무용으로 사용된 주택 바닥 면적의 비율로 할당할 수 있습니다.자신의 주택을 업무 전용으로 사용하지 않는 적격 데이 케어 서비스 제공자는 주택의 업무용 사용 시간 비율을 기준으로 해당 백분율을 산정해야 합니다.
 양식 1040, 스케줄 C, 사업이익 또는 손실 (개인사업체)  (Form 1040, Schedule C (PDF), Profit or Loss From Business (Sole Proprietorship)) 을 제출하는 자영업 납세자는 우선 양식 8829, 집을 업무용으로 사용한 비용  (Form 8829, Expenses for Business Use of Your Home)을 사용하여 이 공제액을 계산합니다.

간이 옵션 - 납세자들은 일반적 방법으로 공제액을 계산할 수 있지만, 많은 납세자들이 보다 편리한 옵션인 세이프 하버(safe harbor) 방법을 찾을 수 있습니다.  2013년부터는 통칙 2013-13  (Revenue Procedure 2013-13)(PDF) 을 통하여 유자격 납세자가 주택의 업무용 사용 공제를 계산할 때 해당 부분(최대 300 평방 피트)에 대하여 평방 피트당 $5의 지정 요율을 사용하도록 허용하고 있습니다.  이 세이프 하버 방법에 근거하여 감가상각은 0으로 처리되고, 납세자는 공제액을 양식 1040 스케줄 C를 통해 직접 청구합니다. 양식 8829를 사용하는 대신에 납세자가 주택용 평방 피트와 사무실용 평방 피트를 스케줄 C에 두 개 항목으로 직접 입력함으로써 세이프 하버 옵션 사용의 선택을 표시합니다. 업무용 사용과 관계 없이 별도로 허용되는 주택 공제액(예: 적격 주거 이자비용, 재산세, 재난 손실) 전액은 양식1040, 스케줄 A, 항목별 공제 (Form 1040, Schedule A, Itemized Deductions) 에서 허용됩니다. 자세한 내용은 홈 오피스 공제, 홈 오피스 공제 간이 옵션  (Simplified Option for Home Office Deduction), 및 FAQ - 홈 오피스 공제 간이 방법(FAQs – Simplified Method for Home Office Deduction)을 참고하십시오.

공제액 계산에 사용하는 방법에 관계 없이 총 소득 한도를 초과하는 업무 비용을 공제할 수는 없습니다. 일반적 공제액 계산 방법을 사용하면 해당 연도의 총소득 한도에 따라 업무 비용의 일부를 다음 연도로 이월할 수 있습니다. 세이프 하버 방법의 경우 이월이 허용되지 않지만, 연도마다 세이프 하버 방법의 사용 여부를 선택할 수 있습니다.

농업 종사, 종업원 또는 파트너 - 농업에 종사하면서 양식 1040, 스케줄 F, 농업 이익 또는 손실을 제출하고, 종업원 또는 파트너이면서 실제 비용을 사용할 경우, 공제액 산출 시에 "주택의 업무용 사용에 대한 공제액 산출 계산표"를 사용하십시오. 간이 방법을 사용하여 공제액을 산출할 경우 "간이 방법 계산표"를 사용하여 공제액을 산출하십시오. 두 개의 계산표 모두 간행물 587 (Publication 587)에 있습니다. 종업원의 경우 주택의 업무용 사용에 대한 비용을 청구하려면 양식 1040, 스케줄 A (Form 1040, Schedule A) 에서 공제액을 항목별로 기입해야 합니다. 농부는 양식 1040, 스케줄 F (Form 1040, Schedule F)를 사용하여 비용을 청구합니다. Partners generally claim their unreimbursed partnership expenses on Form 1040, Schedule E, Supplemental Income and Loss.

추가 정보

간행물 587(Publication 587)에 는 자신의 홈 오피스가 주 사업 장소인지를 결정하는 방법을 포함하여 주택의 업무용 사용 관련 규칙에 관한 자세한 정보가 나와있습니다.

Page Last Reviewed or Updated: 12-Apr-2017