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주제 414 – 임대 소득 및 비용

Topic 414  Rental Income and Expenses

부동산이나 개인 재산의 사용에 대하여 받은 현금이나 재산, 서비스의 공정 시가는 임대 소득으로서 과세 대상입니다. 일반적으로 자산 임대에 들어간 비용은 임대 소득에서 공제할 수 있습니다.

부동산 임대

  • 일반적으로 부동산 임대료와 관련있는 소득 및 비용을 보고하는데 양식 1040, 스케쥴 E 보충 소득 및 손실을 사용할 수 있습니다.
  • 만약 입주자의 편의를 우선으로 하는 상당한 서비스를 제공하는 경우, 그 소득 및 비용은 양식 1040, 스케줄 C 사업 이익 또는 손실(개인 사업체)에서 보고합니다.

동산 임대

  • 동산 임대와 관련된 소득 및 비용의 경우 귀하가 동산 임대업에 종사하고 있을 경우에는 양식 1040 스케줄 C 또는 양식 1040 스케줄 C-EZ인 사업 순수익(개인 사업체)을 통해 보고합니다.
  • 동산 임대업에 종사하지 않을 경우에는 양식 1040, 미국 개인 소득세 보고서의 라인 21과 36를 이용하여 직접 보고합니다.

임대 소득

대부분의 개인은 현금위주 회계방식으로 운영하는 데, 이는 실제 또는 미경과 소득을 받았을 때 그것을 임대 소득으로 간주하고 비용은 지불 할 때 공제한다는 의미입니다. 임대 소득의 예를 들면 다음과 같습니다:

  • 임대계약 해지 수수료 – 입주자가 임대 취소를 위해 지불한다면, 그 돈은 또한 임대 소득이므로 받은 연도에 보고합니다.
  • 선수임대료  – 모든 사전 지불된 임대료는 일반적으로 해당 기간이나 사용하는 회계 방법에 관계 없이 그것을 받은 연도의 소득에 포함시킵니다.
  • 입주자가 지불한 비용 – 입주자가 귀하의 비용을 지불하면, 그 지불은 임대 소득입니다. 공제 비용으로 간주되는 비용도 공제할 수 있습니다.
  • 보증금 – 보증금을 전세가 끝났을 때 입주자에게 반환할 가능성이 있다면 소득에 포함시키지 마십시오. 입주자가 부동산을 조기에 비우는 등의 이유로 임대 약정을 위반하여 귀하가 보증금의 일부나 전부를 가질 경우 그 금액은 해당 연도의 소득에 포함시킵니다.  입주자가 부동산을 훼손하여 귀하가 수리를 이유로 보증금의 일부나 전부를 가질 경우, 수리비를 비용으로 공제하는 방식을 채택하고 있다면 해당 금액을 그 해의 비용에 포함시킵니다.  수리비를 비용으로 공제하지 않는 방식을 채택하고 있을 경우 보증금을 수리 비용에 충당하는 한도 내에서는 해당 금액을 소득에 포함시키지 마십시오. 보증금이 입주자의 마지막 달 임대료로 사용되는 경우, 그 돈을 지난 달의 임대료로 적용하지 말고 받았을 때 소득으로 포함시켜야 하는 선불 임대료로 간주합니다.

임대 비용

귀하가 총 임대 소득에서 공제할 수 있는 비용의 예는 다음과 같습니다:

  • 감가상각 – 자산의 소모, 마모 (노후화 포함)에 대한 충당금. 임대 재산의 감가상각은 서비스에 사용할 때부터 시작됩니다. 임대 재산을 처음 서비스로 사용하는 연도부터 시작하여 그리고 개선하거나 가구를 추가하는 연도부터 시작하여, 양식 4562 유형/무형자산 감가상각 을 사용하여, 원래의 취득 원가와 개선 비용의 일부나 전부를 복구할 수 있습니다.
  • 수리 비용 –재산의 가치를 증가시키지 못하지만 그 재산의 작동 상태를 양호하게 유지시키는데 필요한 비용
  • 운영 비용 – 종업원 임금이나 서비스를 제공한 독립적 계약자(예; 관리인, 회계 장부 담당자, 회계사, 변호인)에게 주는 비용과 같은 임대 재산 운용에 필수적인 다른 비용

만약 귀하가 현금을 주로 받는 납세자라면, 미수 임대료는 귀하가 소득에 포함하지 않기 때문에 비용으로 공제 받을 수 없습니다. 재료비와 같은 수리 비용도 대개 공제 가능합니다. 수리와 개선에 대한 설명 및 대부분의 임대 자산의 감가상각에 관한 정보는 간행물 527인 주거용 임대 재산(별장의 임대 포함)을 참조하십시오. 감가상각에 관한 자세한 내용은 간행물 946 자산 감가상각 방법을 참고하십시오.

개인적 사용

일차 거주지나 휴가용으로도 사용하는 부동산의 대여에 관한 특별 규정이 있습니다. 이러한 임대 또는 공정 시가 기간의 금액에 의한 임대 소득에 관한 정보는 주제 415를 참조하십시오.

제한 사항

임대용 재산을 주거용으로 사용하지 않고 이익을 위하여 임대하는 경우, 공제 가능한 임대 비용이 일정한 한도에 적용되는 총 임대 소득보다 더 많을 수 있습니다. 이러한 한도에 관한 정보는 주제 425를 참조하십시오.

순 투자 소득세

임대 수익이 있을 경우 순 투자 소득세(NIIT)가 적용될 수 있습니다. 자세한 내용은 주제 559를 참조하십시오.

추가 정보

수동적 활동의 손실 한도를 포함하여 임대 소득 및 비용에 관한 상세한 정보는 간행물 527및 간행물 925 수동적 활동 및 위험 규칙을 참조하십시오.

Page Last Reviewed or Updated: 28-Oct-2016