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주제 415 – 주거용 부동산 및 휴가용 부동산의 임대

Topic 415 Renting Residential and Vacation Property

집이나 아파트와 같은 주거지사용에 대한 임대 소득을 받으면, 일정한 비용을 공제할 수 있습니다. 이러한 비용에는 모기지 이자와 부동산 세금, 피해 손실, 보수유지, 유틸리티, 보험 및 감가상각비가 포함될 수 있으며, 과세되는 임대 소득의 금액을 감소시킵니다. 이러한 소득 및 비용은 일반적으로 양식 1040 미국 개인 소득세 보고서 및 양식 1040, 스케줄 E 보충 소득 및 손실에 대한 지침을 이용하여 보고합니다. 이익을 위하여 임대하며 그 거주지를 개인용 거주지로 사용하지 않는다면, 공제 대상 임대 비용이 총 임대 소득보다 많을 수 있습니다. 그러나 임대 손실은 일반적으로 “위기 대상” 규정 및 수동적 활동의 손실 규정에 의하여 제한됩니다. 이러한 제한에 관한 정보는 간행물 925인 수동적 활동 및 위기 대상 규정을 참조하십시오.

개인 주거지로 사용하는 거주 단위를 타인에게 임대하는 경우, 공제 가능한 임대 비용은 제한될 수 있습니다.  과세 연도 중에 아래 기간 중에서 더 큰 기간 동안 개인 용도로 사용할 경우 주거 건물을 개인 주거지로 사용한 것으로 간주합니다.

  1. 14일 또는
  2. 공정 임대 가격으로 귀하가 다른 사람에게 임대한 총 일수의 10%.

연도 중에 하나 이상의 거주 단위를 개인 거주 용도로 사용할 수도 있습니다. 예를 들어 귀하게 주된 주택에 11개월 동안 살고 있다면 그 주택은 개인 주거용으로 사용되는 주거 단위입니다. 나머지 30일동안에 귀하가 휴가용 주택에서 거주하면 그 휴가용 주택을 연중 300일 이상 동안 공정 임대 가격에 타인에게 임대하지 않는 한, 그 휴가용 주택은 개인 주거용으로 사용되는 주거 단위로 간주합니다.

주거용 건물에서의 1일의 개인적 사용은 다음에 의하여 사용되는 모든 1일입니다:

  • 귀하가 공동 자금융자 계약 하에서 자신의 이해관계를 다른 소유주에게 그 개인의 일차 주거지로 임대하지 않는 한, 귀하나 그 건물에 대한 이해 관계가 있는 다른 개인.
  • 가족의 구성원이 그 건물을 자신의 일차 주택으로 사용하고 공정 임대 가격을 지불하지 않는 한, 귀하 가족이나 그 건물에 대해 이해 관계가 있는 다른 개인의 가족의 구성원.
  • 귀하에게 다른 주거용 건물을 사용하게 하는 계약 하의 모든 개인.
  • 조정 임대가 미만의 모든 개인.

만약 주거용 건물을 임대 및 개인 목적 모두를 위해 사용한다면, 귀하는 일반적으로 각 목적을 위하여 사용한 날짜 수에 기반하여 총비용을 임대 사용과 개인적 사용으로 분할해야 하지만 임대 비용을 총 임대소득한도(총 임대 소득에서 모기지 이자와 부동산 세금, 손해 손실, 부동산중개인의 수수료와 광고 비용과 같은 임대 비용의 임대 부분을 뺀 나머지 금액)를 초과하여 공제할 수 없습니다. 하지만 귀하는 그 해의 총 임대소득한도에 적용되는 이러한 임대 비용의 일부를 다음 해로 이월시킬 수 있습니다. 양식 1040, 스케줄 A 항목별 공제를 이용하여 항목별 공제를 하는 경우에도, 부동산 담보 대출 이자와 재산세 및 손실 손해의 개인 사용 부분을 스케줄에서 여전히 공제할 수 있습니다.

주거용 건물을 개인 주거지로 사용하며 그 건물을 15일 미만 동안 임대한다면 특별 규정이 적용됩니다. 이 경우에는 임대 소득을 보고하지 않으며, 어떠한 비용도 임대 비용으로 보고하지 마십시오.

다른 특별 규칙은 자신의 주택의 일부를 고용주에게 임대하며 임대된 공간에서 고용주를 위하여 서비스를 제공하는 경우 적용됩니다. 이 경우 임대한 부분에 관한 모기지 이자, 적격 모기지 보험료, 부동산세, 및 피해 손실은 모든 한도하에 공제할 수 있지만 어떠한 사업 비용도 공제하지 마십시오. 이 한도에 관한 정보는 간행물 587 집의 업무용 사용 (데이케어 서비스 제공자의 사용 포함)을 참고하십시오.

임대 소득이 있을 경우 순 투자 소득세(NIIT)가 적용될 수 있습니다. 자세한 내용은 주제 559를 참조하십시오.

주거용 부동산을 임대용을 제공하는데 대한 상세 정보는 간행물 527인 주거용 임대 부동산(휴가용 부동산의 대여 포함)을 참조하십시오.

Page Last Reviewed or Updated: 28-Oct-2016