Topic 414 - Rental Income and Expenses

Денежные поступления или справедливая рыночная стоимость собственности либо услуги, которые вы получаете за использование недвижимости или личного имущества, облагаются налогом как арендный доход. Как правило, вы имеете право вычесть из налоговой базы полученных таким образом доходов расходы, связанные со сдачей собственности в аренду.

Сдача недвижимой собственности внаем

  • Доходы и расходы, связанные со сдачей недвижимого имущества внаем, обычно указываются в Таблице «Е» Формы 1040, «Дополнительный доход и убыток» (Form 1040, Schedule E, Supplemental Income and Loss).
  • В случае, если вы предоставляете существенные услуги главным образом для удобства вашего арендатора, то вы должны указать связанные с этим доходы и расходы в Таблице «С» Формы 1040 «Прибыль или убыток от коммерческой деятельности (единоличное предприятие)» (Form 1040, Schedule C, Profit or Loss from Business (Sole Proprietorship)).

Сдача личной собственности внаем

  • Доходы от сдачи и расходы на сдачу личной собственности внаем декларируются в Таблице «С» или «C-EZ» Формы 1040 «Чистая прибыль от коммерческой деятельности» (Form 1040, Schedule C-EZ, Net Profit From Business), если ваша предпринимательская деятельность связана со сдачей внаем личной собственности.
  • Если ваша предпринимательская деятельность не связана со сдачей внаем личной собственности, доходы от сдачи и расходы на сдачу личной собственности внаем декларируются в строках 21 и 36 соответственно Формы 1040 «Декларация о выплате индивидуального подоходного налога США» (Form 1040, U.S. Individual Income Tax Return).

Доход от сдачи личной собственности внаем

Большинство людей ведут операции на основе наличности, то есть, они учитывают арендный доход после его фактического или условного получения и вычитают расходы по мере их оплаты. Некоторые конкретные виды арендных доходов:

  • Суммы, уплачиваемые при расторжении договора об аренде – В случае, если арендатор вносит плату за расторжение договора об аренде, эти средства также считаются арендным доходом и указываются в составе доходов за год, в котором была получена эта плата.
  • Авансовая арендная плата – Как правило, арендная плата, полученная авансом, включается в доходы за год, в который она была получена, независимо от периода, в оплату которого она была внесена или от применяемого вами метода бухгалтерского учета.
  • Расходы, оплачиваемые арендатором – В случае, если ваш арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов, эти платежи рассматриваются как часть арендного дохода. Вам также может быть предоставлена возможность вычесть их из налоговой базы, если эти расходы не подлежат налогообложению.
  • Гарантийный взнос – Не включайте гарантийный взнос в ваш доход, если от вас может потребоваться вернуть его арендатору по истечении срока аренды. Но если вы оставляете себе гарантийный взнос, полностью или частично, в связи с тем, что арендатор нарушил арендный договор, досрочно выехав из недвижимости, включите эту сумму в свой доход за этот год. В случае, если вы оставили себе гарантийный взнос, полностью или частично, в связи с тем, что арендатор причинил ущерб недвижимости и вам приходится делать ремонт, включите эту сумму в ваш доход в этом году, если вы привыкли вычитать из налоговой базы стоимость ремонта как статью расходов. В той степени, в какой гарантийный взнос покрывает эти расходы, не включайте эту сумму в ваш доход, если вы не вычитаете из налоговой базы стоимость ремонта как статью расходов. В случае, если гарантийный взнос предназначен для покрытия арендной платы за последний месяц аренды, укажите эти средства в составе доходов на момент их фактического получения, а не на момент их учета как арендной платы за последний месяц.

Расходы на сдачу личной собственности внаем

Примеры расходов, которые могут подлежать вычету из общей суммы арендных доходов:

  • Амортизация – Налоговая скидка на амортизацию и износ (включая моральный износ) вашей собственности. Вы начинаете амортизировать вашу сдаваемую внаем собственность, как только она начинает эксплуатироваться. Вы сможете вернуть, полностью или частично, первоначальную стоимость ее приобретения и усовершенствования, используя Форму 4562 «Износ и амортизация» (Form 4562, Depreciation and Amortization) (для сообщения об амортизации), начиная с года, когда ваша собственность впервые стала эксплуатироваться, а также с начала любого года, в течение которого вы ее усовершенствовали или обставили новой мебелью.
  • Расходы на ремонт – Расходы на ремонт, поддерживающие вашу собственность в надлежащем рабочем состоянии, но не увеличивающие ее стоимость.
  • Эксплуатационные расходы – Другие расходы, сопряженные с эксплуатацией сдаваемой внаем собственности, в частности, заработная плата наемных работников или плата за услуги независимых подрядчиков (служителей по уходу за территорией, бухгалтеров, экономистов, юристов и т.п.).

В случае, если вы налогоплательщик, ведущий операции на основе наличности, вам не разрешается вычитать не полученную арендную плату как статью расходов, поскольку вы не включили эти платежи в доходы. Расходы, связанные с ремонтом, например, затраты на материалы, как правило, вычитаются из налоговой базы. Информация о ремонтах и усовершенствованиях, а также об амортизации большинства видов сдаваемого в аренду имущества содержатся в Публикации № 527 «Жилища, сдаваемые внаем (в том числе используемые в качестве дачи)» (Publication 527, Residential Rental Property (Including Rental of Vacation Homes)). Для получения дополнительной информации об амортизации см. Публикацию № 946 «Как амортизировать имущество» (Publication 946, How to Depreciate Property).

Использование в личных целях

Существуют особые правила, действующие при сдаче внаем недвижимости, которую вы также используете как основное жилище или дачу. Информация о доходах от сдачи внаем такой собственности или от сдачи собственности внаем по цене ниже справедливой рыночной стоимости приводится в разделе Тема 415.

Ограничения

В случае, если вы не пользуетесь сдаваемой внаем собственностью для проживания и сдаете ее в аренду в целях получения прибыли, ваши расходы по сдаче внаем могут превышать ваш валовой арендный доход, с определенными ограничениями. Информация по этим ограничениям приведена в в Публикации № 925 «Пассивное участие и правила, касающиеся риска» (Publication 925, Passive Activities and At-Risk Rules) и разделе Тема 425.

Налог на чистый доход от инвестиций

Если вы получаете доход от сдачи внаем, вы, возможно, должны уплатить налог на чистый доход от инвестиций (NIIT). Дополнительная информация приведена в разделе Тема 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации обращайтесь к Публикации № 527 и по ссылке «Подлежит ли мой доход от сдачи жилья внаем обложению налогом и (или) вычитаются ли мои доходы из налогооблагаемой базы?» (Is My Residential Rental Income Taxable and/or Are My Expenses Deductible?).