Topic 415 - Renting Residential and Vacation Property

В случае, если вы получаете доходы от сдачи в аренду жилого помещения, как например, дома или квартиры, вы можете вычесть из налоговой базы определенные расходы. Эти расходы, в число которых могут входить процентные платежи по ипотеке, налоги на недвижимость, убытки от повреждения имущества, расходы на содержание помещения, коммунальные платежи, расходы на страхование и амортизацию, приведут к снижению налогооблагаемого арендного дохода. Обычно вы представляете информацию об этих доходах и расходах в Форме 1040, «Декларация о выплате индивидуального подоходного налога США» (Form 1040, U.S. Individual Income Tax Return), Форме 1040 (Таблица 1) «Дополнительный доход и корректировка дохода» (Form 1040, Schedule 1, Additional Income and Adjustments to Income) и в Таблице «E» Формы 1040 «Дополнительный доход и убыток» (Form 1040, Schedule E, Supplemental Income and Loss). В случае, если вы сдаете недвижимое имущество в аренду с целью получения прибыли и не пользуетесь этим жилищем для проживания, ваши расходы на сдачу внаем могут превысить ваш валовой арендный доход. Однако такие потери, как правило, будут ограничены «рисковыми» и (или) правилами, касающимися убытков от пассивной активности. Информация по этим ограничениям приводится в Публикации № 925 «Пассивная активность и рисковые правила» (Publication 925, Passive Activities and At-Risk Rules).

Аренда имущества и его использование в личных целях

В случае, если вы сдаете другим лицам жилоe помещениe, которoe вы также используете в качестве своего личного жилища, объем расходов, связанных со сдачей собственности в аренду и разрешенных к вычету из налоговой базы, может быть ограничен. Считается, что вы используете недвижимость в качестве жилища, если вы пользуетесь ею для личных целей в течение налогового года на протяжении периода, превышающего

  1. 14 дней или
  2. 10% от общего числа дней, в течение которых недвижимость сдана вами в наем другим лицам по справедливой рыночной стоимости.

 Возможно, что вы пользуетесь более, чем одной единицей жилого фонда, как жилищем в течение года. Например, если вы проживаете в вашем основном доме на протяжении 11 месяцев, то ваш дом - единица жилого фонда, используемая как жилище. В случае, если вы проживаете в доме, который вы используете для отдыха, в течение оставшихся 30 дней года, то эта собственность также считается жилищем, используемым в качестве жилища, за исключением случаев, когда вы сдаете указанную используемую для отдыха недвижимость в аренду по справедливой рыночной стоимости на протяжении 300 или более дней в году  в этом примере.

День использования единицы жилого помещения в качестве личного жилища - это любой день, в течение которого недвижимость используется:

  • Вами или любым другим лицом, владеющим долей в ней, если вы не переуступаете ваши права собственности другому владельцу в качестве основного жилища, и этот другой владелец платит соответствующую арендную плату в рамках соглашения о совместном финансировании собственности;
  • Членом вашей семьи или членом семьи любого другого лица, владеющего долей в ней, если только данный член семьи не использует эту недвижимость в качестве своего основного жилища с выплатой справедливой арендной платы;
  • Любым иным лицом в рамках соглашения, по которому вы используете иную единицу жилого фонда;
  • Любым иным лицом по цене ниже справедливой арендной платы.

Минимальное использование для арендой имущества

Особое правило действует в случае, если вы сдаете часть недвижимости, в которой вы проживаете, в аренду на срок менее 15 дней. В этом случае не сообщайте о доходах, полученных от аренды, и не вычитайте каких-либо расходов, связанных со сдачей собственности внаем.

Разделение расходов между арендой имущества и личным пользованием

В случае, если вы используете недвижимость как для сдачи внаем, так и в личных целях, как правило, вы должны разделить общую сумму понесенных вами расходов между деятельностью, связанной с арендой имущества, и личным пользованием, исходя из количества дней, на протяжении которых недвижимость используется по этим назначениям. Вы не сможете вычесть расходы по сдаче имущества внаем на сумму, превышающую ограничение, относящееся к валовому арендному доходу (ваш валовой доход от аренды за вычетом арендной доли процентных платежей по ипотеке, налогов на недвижимость, а также суммы ущерба, причиненного имуществу, и расходов по организации аренды, таких, как стоимость услуг агентов по недвижимости и расходов на рекламу). Однако возможно, вы сможете перенести на следующий год часть этих расходов с учетом ограничения, относящегося к валовому доходу от аренды за этот год. В случае, если вы разбиваете ваши вычеты по позициям в Таблице «А» Формы 1040 «Постатейные вычеты» (Form 1040, Schedule A, Itemized Deductions), вы все же сможете вычесть вашу личную долю процентных платежей по ипотечному кредиту, налогов на недвижимость и затрат в связи с ущербом, причиненным имуществу стихийным бедствием, признанным федеральными органами, в этой таблице ставок.

Использование жилища для ведения коммерческой деятельности

Еще одно особое правило применяется в случаях, когда вы сдаете часть вашего жилища в аренду вашему работодателю и оказываете услуги вашему работодателю в этом сданном в аренду помещении. В этом случае следует сообщать о доходах, полученных от сдачи внаем, но не следует вычитать расходы, связанные со сдачей собственности. Вы можете вычесть из суммы дохода ипотечные проценты, налоги на недвижимость и личные расходы в связи с ущербом, причиненным стихийным бедствием, признанным федеральными органами сдаваемой внаем части жилища, с учетом любых ограничений. Однако никакие расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, не вычитаются. Для получения информации об этих ограничениях см. Публикацию № 587 «Использование вашего жилища в коммерческих целях (включая сдачу внаем для использование в качестве детского учреждения» (Publication 587, Business Use of Your Home (Including Use by Daycare Providers)).

Налог на чистый доход от инвестиций

Если вы получаете доход от сдачи внаем, вы, возможно, должны уплатить налог на чистый доход от инвестиций (NIIT). Дополнительная информация приведена в разделе Тема 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации по предложению жилища внаем см. Публикацию № 527 «Сдача внаем недвижимости (в том числе временно занимаемой или используемой для отдыха)» (Publication 527, Residential Rental Property (Including Rental of Vacation Homes)).

Для получения дополнительной информации о доходах от предоставления жилья внаем и соответствующих расходах обращайтесь по ссылке «Подлежит ли мой доход от сдачи жилья внаем обложению налогом и (или) вычитаются ли мои доходы из налогооблагаемой базы?» (Is My Residential Rental Income Taxable and/or Are My Expenses Deductible? ).