Chủ Đề Số 415 Cho Thuê Gia Cư và Nhà Nghỉ Mát

Nếu quý vị nhận được thu nhập cho thuê từ việc sử dụng một đơn vị gia cư, chẳng hạn như một ngôi nhà hoặc một căn hộ, quý vị có thể khấu trừ một số các chi phí. Những chi phí này, có thể bao gồm cả tiền lãi mua nhà, thuế bất động sản, thiệt hại tai biến, bảo trì, tiện ích, bảo hiểm, và khấu hao, sẽ giảm số thu nhập cho thuê bị đánh thuế. Thông thường quý vị sẽ báo cáo thu nhập và chi phí trên Mẫu 1040, Tờ Khai Thuế Thu Nhập Cá Nhân Hoa Kỳ hoặc Mẫu 1040-SR, Tờ Khai Thuế Hoa Kỳ cho Người Cao Niên (Tiếng Anh) và trên Bảng E (Mẫu 1040), Thu Nhập và Lỗ Phụ Trội (tiếng Anh). Nếu quý vị cho thuê để có tiền lời và không sử dụng đơn vị gia cư như một nơi cư trú, thì chi phí cho thuê được khấu trừ có thể cao hơn thu nhập cho thuê gộp của quý vị. Tuy nhiên thiệt hại cho thuê của quý vị, thông thường sẽ bị hạn chế bởi các điều lệ "rủi ro" và/hoặc các điều lệ về thiệt hại đầu tư thụ động. Để có thông tin về những giới hạn này, xin xem Ấn Phẩm 925, Điều Lệ về Hoạt Động Thụ Động và Rủi Ro (tiếng Anh).

Tài Sản Cho Thuê / Cá Nhân Sử Dụng

Nếu quý vị cho thuê một đơn vị gia cư cho những người khác và cũng sử dụng như một nơi cư trú, thì giới hạn có thể áp dụng cho chi phí cho thuê quý vị có thể khấu trừ. Quý vị được coi là sử dụng đơn vị gia cư như một nơi cư trú nếu quý vị sử dụng nó cho mục đích cá nhân trong năm thuế trong cho số ngày nhiều hơn một trong hai điều sau:

  1. 14 ngày, hoặc
  2. 10% của tổng số ngày quý vị cho thuê cho những người khác ở một mức giá cho thuê phải chăng.

Cũng có thể là quý vị sử dụng nhiều hơn một đơn vị gia cư như là một nơi cư trú trong năm. Thí dụ, nếu quý vị sống trong ngôi nhà chánh của quý vị trong 11 tháng, ngôi nhà của quý vị là một đơn vị gia cư được sử dụng như là một nơi cư trú. Nếu quý vị sống trong nhà nghỉ mát của quý vị trong 30 ngày còn lại trong năm, thì nhà nghỉ của quý vị cũng là một đơn vị gia cư được sử dụng như là một nơi cư trú, ngoại trừ quý vị cho thuê nhà nghỉ cho người khác với một giá cho thuê phải chăng trong 300 ngày hoặc nhiều hơn trong năm trong thí dụ này.

Một ngày sử dụng cá nhân của một đơn vị gia cư là bất cứ ngày nào mà đơn vị đó được sử dụng bởi:

  • Quý vị hoặc bất cứ người nào khác có quyền lợi trong đó, trừ khi quý vị cho thuê quyền lợi của quý vị cho một chủ nhân khác như nhà chánh của mình và chủ nhân khác trả tiền thuê phải chăng dựa theo một hợp đồng tài trợ sở hữu chung
  • Một thành viên trong gia đình quý vị hay trong một gia đình của bất cứ người nào có quyền lợi trong đó, trừ khi thành viên gia đình đó sử dụng đơn vị này như nhà chánh của mình và trả một giá thuê phải chăng
  • Bất cứ ai theo một hợp đồng cho phép quý vị sử dụng một đơn vị gia cư khác
  • Bất cứ ai trả ít hơn giá thuê phải chăng

Sử Dụng Cho Thuê Tối Thiểu

Có một điều lệ đặc biệt nếu quý vị sử dụng một đơn vị gia cư như một nơi cư trú và cho thuê ít hơn 15 ngày thì trong trường hợp này, đừng khai báo thu nhập cho thuê và không khấu trừ các chi phí nào như là chi phí cho thuê.

Phân Chia Chi Phí giữa Sử Dụng Cho Thuê và Cá Nhân Sử Dụng

Nếu quý vị sử dụng đơn vị gia cư cho cả hai mục đích cho thuê và cá nhân, quý vị thường phải phân chia tổng chi phí giữa việc sử dụng cho thuê và sử dụng cá nhân dựa trên số ngày sử dụng cho mỗi mục đích. Quý vị sẽ không thể khấu trừ chi phí cho thuê của quý vị vượt quá giới hạn thu nhập cho thuê gộp (thu nhập cho thuê gộp của quý vị trừ phần cho thuê của tiền lãi mua nhà, thuế bất động sản, và thiệt hại thiên tai và các chi phí cho thuê như phí môi giới và chi phí quảng cáo). Tuy nhiên, quý vị có thể chuyển đổi một số các chi phí cho thuê này cho năm tiếp theo, tùy thuộc vào những giới hạn thu nhập cho thuê gộp trong năm đó. Nếu quý vị liệt kê các tiền khấu trừ của quý vị trên Bảng A (Mẫu 1040), Khấu Trừ Từng Khoảnquý vị vẫn có thể có thể khấu trừ phần tiền lãi mua nhà, thuế tài sản và các tổn thất thương vong và chi phí tiền thuê từ các thiên tai được liên bang công bố trong bảng liệt kê đó.

Thuế Thu Nhập Đầu Tư Ròng

Nếu quý vị có lợi nhuận cho thuê thì quý vị có thể phải chịu Thuế Thu Nhập Đầu Tư Ròng (Net Investment Income Tax, NIIT). Muốn biết thêm thông tin, xem Chủ Đề Số 559.

Thông Tin Khác

Để có thêm thông tin về việc cho thuê gia cư, xin tham khảo Ấn Phẩm 527, Tài Sản Gia Cư Cho Thuê (Bao Gồm Cả Cho Thuê Nhà Nghỉ Mát) (tiếng Anh).

Để biết thêm thông tin về thu nhập và chi phí cho tài sản gia cư, xin xem Chủ Đề Số 414 và Thu Nhập Cho Thuê Nơi Cư Ngụ và/hoặc Chi Phí Có Được Khấu Trừ không? (tiếng Anh).