IRS Logo
Print - Click this link to Print this page

Chủ đề 415 - Thuê Tư Gia và Nhà Nghỉ Mát

Topic 415  Renting Residential and Vacation Property

Nếu quý vị nhận được lợi tức cho thuê từ việc sử dụng một đơn vị gia cư, chẳng hạn như một ngôi nhà hoặc một căn hộ, quý vị có thể khấu trừ một số các chi phí. Những chi phí này, có thể bao gồm cả tiền lãi mua nhà, thuế bất động sản, thiệt hại tai biến, bảo trì, tiện ích, bảo hiểm, và khấu hao, sẽ giảm số lợi tức cho thuê bị đánh thuế. Thông thường quý vị sẽ báo cáo lợi tức và chi phí trên Mẫu Đơn 1040, Đơn Khai Thuế Lợi Tức Cá Nhân Hoa Kỳ, và trên Bản Khai E (Mẫu Đơn 1040), Lợi Tức và Tiền Lỗ Bổ Sung. Nếu quý vị cho thuê để có tiền lời và không sử dụng đơn vị gia cư như một nơi cư trú cá nhân, thì chi phí cho thuê được khấu trừ có thể cao hơn lợi tức cho thuê gộp của quý vị. Tuy nhiên thiệt hại cho thuê của quý vị, thông thường sẽ bị hạn chế bởi các điều lệ "rủi ro" và/hoặc các điều lệ về thiệt hại đầu tư thụ động. Để có thông tin về những giới hạn này, xin xem Ấn Bản 925, Điều Lệ về các Hoạt Động Thụ Động và Rủi Ro.

Nếu quý vị cho thuê một đơn vị gia cư cho những người khác và quý vị cũng sử dụng như một nơi cư trú cá nhân, thì giới hạn có thể áp dụng cho chi phí cho thuê quý vị có thể khấu trừ. Quý vị được coi là sử dụng đơn vị gia cư như một nơi cư trú cá nhân nếu quý vị sử dụng nó cho mục đích cá nhân trong năm thuế trong một thời gian lớn hơn một trong hai điều:

  1. 14 ngày, hoặc
  2. 10% của tổng số ngày quý vị cho thuê cho những người khác ở một mức giá cho thuê phải chăng.

Cũng có thể là quý vị sử dụng nhiều hơn một đơn vị gia cư như là một nơi cư trú cá nhân trong năm. Thí dụ, nếu quý vị sống trong ngôi nhà chánh của quý vị trong 11 tháng, ngôi nhà của quý vị là một đơn vị gia cư được sử dụng như là một nơi cư trú cá nhân. Nếu quý vị sống trong nhà nghỉ mát của quý vị trong 30 ngày còn lại trong năm, thì nhà nghỉ của quý vị cũng là một đơn vị gia cư được sử dụng như là một nơi cư trú cá nhân, ngoại trừ quý vị cho thuê nhà nghỉ cho người khác với một giá cho thuê phải chăng trong 300 ngày hoặc nhiều hơn trong năm.

Một ngày sử dụng cá nhân của một đơn vị gia cư là bất cứ ngày nào mà đơn vị đó được sử dụng bởi:

  • Quý vị hoặc bất cứ người nào khác có quyền lợi trong đó, trừ khi quý vị cho thuê quyền lợi của quý vị cho một chủ nhân khác như nhà chánh của mình dựa theo một hợp đồng tài trợ sở hữu chung
  • Một thành viên trong gia đình quý vị hay trong một gia đình của bất cứ người nào có quyền lợi trong đó, trừ khi thành viên gia đình đó sử dụng đơn vị này như nhà chánh của mình và trả một giá công thuê phải chăng
  • Bất cứ ai theo một hợp đồng cho phép quý vị sử dụng một đơn vị gia cư khác
  • Bất cứ ai trả ít hơn giá thuê phải chăng

Nếu quý vị sử dụng đơn vị gia cư cho cả hai mục đích cho thuê và cá nhân, quý vị thường phải phân chia tổng chi phí giữa việc sử dụng cho thuê và sử dụng cá nhân dựa trên số ngày sử dụng cho mỗi mục đích. Quý vị sẽ không thể khấu trừ chi phí cho thuê của quý vị vượt quá giới hạn lợi tức cho thuê gộp (lợi tức cho thuê gộp của quý vị trừ phần cho thuê của tiền lãi mua nhà, thuế bất động sản, và thiệt hại thiên tai và các chi phí cho thuê như phí môi giới và chi phí quảng cáo). Tuy nhiên, quý vị có thể chuyển đổi một số các chi phí cho thuê này cho năm tiếp theo, tùy thuộc vào những giới hạn lợi tức cho thuê gộp trong năm đó. Nếu quý vị liệt kê các tiền khấu trừ của quý vị trên Bản Khai A (Mẫu Đơn 1040), Khấu Giảm Liệt Kê Cụ Thể, quý vị vẫn có thể có thể khấu trừ phần tiền lãi mua nhà, thuế tài sản và các thiệt hại thiên tai trong bản khai đó.

Có một điều lệ đặc biệt nếu quý vị sử dụng một đơn vị gia cư như một nơi cư trú cá nhân và cho thuê ít hơn 15 ngày thì trong trường hợp này, xin đừng báo cáo lợi tức cho thuê và không khấu trừ các chi phí nào như là chi phí cho thuê.

Một điều lệ đặc biệt khác được áp dụng nếu quý vị cho thuê một phần nhà của quý vị cho chủ nhân của quý vị và cung cấp dịch vụ cho chủ nhân của quý vị ở nơi cho thuê đó. Trong trường hợp này, xin báo cáo lợi tức cho thuê. Quý vị có thể khấu trừ tiền lời của tiền vay mua nhà, tiền bảo hiểm tiền vay đủ điều kiện, thuế bất động sản, và tiền lỗ thiệt hại cá nhân do phần cho thuê, có thể có các giới hạn, nhưng không khấu trừ các chi phí thương mại. Để có thêm thông tin về các giới hạn này, xin tham chiếu Ấn Bản 587, Sử dụng Ngôi Nhà để Kinh Doanh (kể cả Cho Người Giữ Trẻ Dùng).

Nếu quý vị có lợi nhuận cho thuê thì quý vị có thể phải chịu Thuế Lợi Tức Đầu Tư Ròng (Net Investment Income Tax, hay NIIT). Muốn biết thêm thông tin, xem Chủ Đề 559

Để có thêm thông tin về việc cho thuê nhà ở, xin tham chiếu Ấn Bản 527, Tài Sản Gia Cư cho Thuê (kể cả Cho Thuê Nhà Nghỉ Mát).

Page Last Reviewed or Updated: 12-Aug-2016