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主題504 - 房屋貸款點數費用

Topic 504 - Home Mortgage Points

「點數」是用來解釋獲得住房抵押貸款而支付的某些費用。點數就是預付利息,如果您以1040副表A【列舉扣除額】(Form 1040, Schedule A, Itemized Deductions)進行列舉扣除,點數可作為住宅房屋貸款利息進行扣除。如果您能扣除所有在房屋貸款上的利息,您也許可以扣除房屋貸款所支付的所有點數。如果您收購的債務超過 100萬元,或您的住房淨值債務超過 10萬元,您不能扣除所有在房屋貸款上的利息,而且您也不能扣除所有的點數。計算在這類情況您可抵扣的點數,請參見936號刊物【住宅房屋貸款的利息扣除】(Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction)。有關扣除房屋貸款利息和點數的詳細資訊,請參閱主題505並瀏覽我可以扣除我的房屋貸款的相關費用嗎? (Can I Deduct My Mortgage Related Expenses?)。
 
如果符合下列所有的條件,您可以在付款當年扣抵全部點數:

  1. 您的貸款是用您的主要住所擔保的(您的主要住所就是您大部分時間居住的場所)
  2. 支付點數是在辦理貸款的地區已建立的業務慣例。
  3. 支付的點數不超過一般在該地區所收取的金額。
  4. 您使用現金會計處理方法。這表示您在收到收入的年度中就進行申報,而您在支付費用的年度中就進行扣除。
  5. 點數不是用來支付過戶結算表上通常分別列出的項目,如估價費、檢查費、權狀費、律師費及房產稅。
  6. 您在過戶時或之前提供的錢,包括賣方支付的任何點數,至少相當於被收取的點數費用。您不能夠從您貸款人或房屋貸款經紀人借來的錢支付點數。
  7. 您的貸款是使用在購買或建造您的主要住所。
  8. 點數是依照房屋貸款的本金百分比計算,並且
  9. 點數清楚地顯示在您的過戶結算表上。

如果通過以上1至6點的測試,您也可以完全扣除(在當年支付的)點數來改善您的主要住所。不符合這些要求的點數可能可以在整個貸款期中分攤扣除。您可以扣除重新貸款時一般只能在新的房屋貸款期內支付的點數。但是,如果您使用一部份重新貸款房屋貸款所得的金額改善您的主要住家,並且符合上述的前面的6項要件,您可以完全扣除您用自己的錢支付在今年用在改善上的點數的部分。您可以在整個貸款期內分攤扣抵其餘的點數。用在特定的服務上收取的點數,如申請房屋貸款的準備費用、估價費或是公證費,並非利息不能進行扣除。由住所賣方支付的點數不能在賣方的報稅表作為利息扣除,但它們是一項銷售費用,將會減少實現的利得金額。買方可能可扣除賣方支付的點數,如果買方從住家的基礎或成本中減去該項金額。您為第二棟住所房屋貸款支付的點數只能在整個貸款期中分攤扣除。
 
您也許會受到一些分項列舉扣除的限制,包括點數的限制。有關調整後總收入限制更多的資訊,請參閱 1040表格說明(Form 1040 Instructions)和主題501)。
 
有關點數更多的資訊,請參閱936號刊物【住所房屋貸款的利息扣除】(Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction)。