9.   Ingresos y Gastos de Alquiler

Table of Contents

Introduction

Este capítulo trata sobre los ingresos y gastos de alquiler y abarca también los temas siguientes:

  • Uso personal de una unidad habitable (incluyendo una casa de vacaciones).

  • Depreciación.

  • Límites sobre las pérdidas de alquiler.

  • Cómo declarar sus ingresos y gastos de alquiler.

Si vende o enajena su propiedad alquilada, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés.

Si ha sufrido una pérdida por daños a su propiedad de alquiler o por el robo de ésta, vea la Publicación 547(SP), Hechos Fortuitos, Desastres y Robos.

Si alquila un condominio o un apartamento de una cooperativa de viviendas, existen reglas especiales que son aplicables en su caso, aunque recibe un trato tributable igual al de los demás dueños de propiedad alquilada. Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés, para más información.

Useful Items - You may want to see:

Publicación

  • 527 Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés

  • 534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 (Depreciación de propiedad puesta en uso antes de 1987), en inglés

  • 535 Business Expenses (Gastos de negocio), en inglés

  • 925 Passive Activity and At-Risk Rules (Actividad pasiva y reglas sobre el monto a riesgo), en inglés

  • 946 How To Depreciate Property (Cómo depreciar la propiedad), en inglés

Formulario (e Instrucciones)

  • 4562 Depreciation and Amortization (Depreciación y amortización), en inglés

  • 6251 Alternative Minimum Tax – Individuals (Impuesto mínimo alternativo –personas físicas), en inglés

  • 8582 Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de las pérdidas de actividades pasivas), en inglés

  • Anexo E (Formulario 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y pérdidas suplementarios), en inglés

Ingresos de Alquiler

En la mayoría de los casos, tiene que incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que reciba como alquiler. El ingreso de alquiler es todo pago que reciba por el uso u ocupación de la propiedad. Además de las cantidades que reciba como pagos de alquiler normales, hay otras cantidades que pueden considerarse ingreso de alquiler.

Cuándo declarar los ingresos de alquiler.   Si usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, declare el ingreso de alquiler en su declaración de impuestos para el año en que realmente o implícitamente lo recibió. Usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo si declara ingreso en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta cuándo ganó dicho ingreso. Usted recibe ingresos implícitamente cuando los adquiere, por ejemplo, al ser abonados en su cuenta bancaria.

  Para más información sobre el recibo implícito de ingresos, vea Métodos Contables , en el capítulo 1.

Alquiler anticipado.   El alquiler anticipado es toda cantidad que reciba antes del período que cubre el pago. Incluya el alquiler anticipado en su ingreso de alquiler en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta el período cubierto ni el método contable que utilice.

Ejemplo.

Usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. Durante el primer año, recibe $5,000 por el alquiler del primer año y $5,000 por el alquiler del último año indicado en el contrato de arrendamiento. Usted tiene que incluir $10,000 en su ingreso en el primer año.

Cómo anular un contrato de arrendamiento.   Si su inquilino le paga para anular un contrato de arrendamiento, la cantidad que reciba se considera alquiler. Incluya este pago en sus ingresos del año en que lo recibió, independientemente de cuál sea su método contable.

Gastos pagados por el inquilino.   Si su inquilino paga cualquiera de los gastos suyos, los pagos se consideran ingreso de alquiler. Ya que tiene que incluir los gastos en su ingreso, puede deducir los gastos si representan gastos de alquiler deducibles. Vea Gastos de Alquiler , más adelante, para información adicional.

Propiedad o servicios.   Si recibe propiedad o servicios como alquiler, en vez de dinero, incluya el valor justo de mercado de la propiedad o de los servicios en su ingreso de alquiler.

  Si los servicios son proporcionados a un precio acordado o especificado o sobre el cual los interesados se han puesto de acuerdo, ese precio será el valor justo de mercado a no ser que existan pruebas de lo contrario.

Depósitos de garantía.   No incluya un depósito de garantía en su ingreso cuando lo reciba si tiene la intención de devolvérselo a su inquilino al término del contrato de arrendamiento. Pero si guarda todo o una parte del depósito de garantía o la totalidad de éste, durante cualquier año porque su inquilino no cumplió las condiciones del contrato de arrendamiento, incluya la cantidad que mantuvo como ingresos en ese año.

  Si una cantidad denominada depósito de garantía se utilizará como último pago de alquiler, se considerará alquiler anticipado. Inclúyala en sus ingresos cuando la reciba.

Participación parcial.   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, tendrá que declarar su parte del ingreso de alquiler que haya recibido de la propiedad.

Alquiler de propiedad que se usa también como su vivienda personal.   Si alquila propiedad que también usa como su vivienda personal y la alquila por menos de 15 días durante el año tributario, no incluya el alquiler que reciba en sus ingresos y no deduzca los gastos de dicho alquiler. Sin embargo, puede deducir en el Anexo A (Formulario 1040) los intereses, los impuestos y las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos que se admiten para propiedad no alquilada. Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante.

Gastos de Alquiler

Esta sección trata sobre los gastos de alquiler que usted generalmente puede deducir de su ingreso de alquiler. También en esta sección se incluye información sobre los gastos que puede deducir si alquila una parte de su propiedad, o si cambia sus bienes para propósitos de alquiler. La depreciación , la cual también puede deducir de su ingreso de alquiler, se explica más adelante.

Uso personal de propiedad de alquiler.   Si a veces usa su propiedad de alquiler para fines personales, tiene que dividir los gastos entre uso por alquiler y uso personal. Además, sus deducciones por gastos de alquiler pueden ser limitadas. Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante.

Participación parcial.   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, los gastos pagados se pueden deducir según el porcentaje de propiedad que le corresponde.

Cuándo deducir los gastos de alquiler.   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, usted generalmente deduce sus gastos de alquiler en el año en que los paga.

Depreciación.   Puede empezar a depreciar la propiedad de alquiler cuando esté lista y disponible para ser alquilada. Vea Placed-in-Service (Puesta en uso) bajo When Does Depreciation Begin and End (¿Cuándo comienza y termina la depreciación?) en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés.

Gastos previos al alquiler.   Puede deducir sus gastos ordinarios y necesarios por administrar, conservar o mantener propiedad de alquiler a partir de la fecha en que la ponga a la disposición de inquilinos.

Alquileres por cobrar.   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, no deduzca los alquileres por cobrar. Debido a que no los incluye en su ingreso, no los puede deducir.

  Si usa un método contable a base de lo devengado, usted declara ingreso cuando lo recibe. Si no puede cobrar el alquiler, puede tener la posibilidad de deducirlo como una deuda de negocios incobrable. Vea el capítulo 10 de la Publicación 535, en inglés, para más información sobre las deudas de negocios incobrables.

Propiedad desocupada de alquiler.   Si tiene propiedad de alquiler, es posible que pueda deducir los gastos ordinarios y necesarios (incluyendo depreciación) por administrar, conservar o mantener la propiedad mientras esté desocupada. Sin embargo, no puede deducir pérdida alguna del ingreso de alquiler para el período en que la propiedad está desocupada.

Desocupada mientras está en venta.   Si vende alguna propiedad que tenía para alquiler, usted puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar o mantener la propiedad hasta que se venda. Si la propiedad no se ofrece ni está disponible para ser alquilada mientras está en venta, los gastos no son gastos de alquiler deducibles.

Reparaciones y Mejoras

Generalmente, un gasto por reparaciones o mantenimiento de su propiedad de alquiler se puede deducir si no está requerido a capitalizar el gasto.

Mejoras.   Tiene que capitalizar cualquier gasto que pague para mejorar su propiedad de alquiler. Un gasto es para una mejora si resulta en un mejoramiento de su propiedad, si restaura su propiedad, o modifica su propiedad para un uso nuevo o diferente.

Mejoramientos.   Gastos que pueden resultar en un mejoramiento a su propiedad incluyen gastos para arreglar un defecto o fallo preexistente, ampliar o expander su propiedad, o aumentar la capacidad, resistencia, o calidad de su propiedad.

Restauración.   Gastos que pueden ser para la restauración incluyen gastos para reemplazar una parte sustancial de la estructura de su propiedad, reparar daños resultantes de un hecho fortuito después de ajustar la base correctamente, o reconstruir su propiedad para restaurarla a una condición como nueva.

Adaptación.   Gastos que pueden ser para la adaptación incluyen gastos para modificar su propiedad con fines de darle un uso que no sea el uso previsto y ordinario de la propiedad cuando empezó a alquilarla.

Separe los costos de reparaciones de los costos de mejoras y mantenga registros precisos de éstos. Usted necesitará saber el costo de mejoras cuando venda o deprecie su propiedad.

Por lo general, los gastos capitalizados para la mejora de su propiedad se pueden depreciar como si la mejora fuera propiedad separada.

Otros Gastos

Otros gastos que puede deducir de los ingresos de alquiler incluyen publicidad, servicios de limpieza y mantenimiento, servicios públicos, seguro contra incendios y seguro de daños a terceros, impuestos, intereses, comisiones por el cobro de alquiler, viajes y transporte ordinarios y necesarios, y otros gastos explicados a continuación.

Primas de seguro pagadas por anticipado.   Si paga una prima de seguro con más de un año de anticipación, por cada año de cobertura puede deducir la parte del pago de la prima que corresponderá a ese año. No puede deducir la prima total en el año en que usted la pague.

Honorarios legales y otros honorarios profesionales.   Puede deducir, como gastos de alquiler, gastos legales y otros gastos profesionales; por ejemplo, gastos de preparación de la declaración de impuestos que pagó por preparar la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Por ejemplo, en su Anexo E del año 2012, usted puede deducir cargos pagados en el año 2012 por preparar la Parte I de su Anexo E del año 2011. También puede deducir, como gasto de alquiler, todo gasto (que no sea impuestos federales y multas) que haya pagado para resolver un pago incompleto de impuestos relacionado con sus actividades de alquiler.

Impuestos sobre beneficios locales.   Por lo general, no puede deducir cargos por beneficios locales que aumenten el valor de su propiedad, tales como cargos por construir calles, banquetas o aceras, o sistemas de agua o alcantarillado. Estos cobros son gastos de capital que no se pueden depreciar y se tienen que añadir a la base de su propiedad. No obstante, puede deducir impuestos sobre beneficios locales si son para mantener, reparar o pagar cargos de intereses por los beneficios.

Gastos de transporte local.    Tal vez pueda deducir sus gastos de transporte local ordinarios y necesarios si incurrió en los mismos para cobrar ingresos de alquiler o para administrar, conservar o mantener su propiedad alquilada. Normalmente, los gastos incurridos para viajar y regresar desde su domicilio a una propiedad de alquiler constituyen gastos no deducibles por la ida y vuelta a su trabajo, a menos que utilice su domicilio como lugar principal de negocios. Vea la Publicación 587, Business use of your Home (Uso de su domicilio para propósitos comerciales), en inglés, para saber si la oficina en su domicilio puede considerarse lugar principal de negocios.

  Generalmente, si usa su automóvil personal, camioneta o furgoneta para actividades de alquiler, puede deducir sus gastos usando uno de los métodos siguientes: los gastos reales o la tasa estándar por milla. Para 2012, la tarifa estándar por milla de uso comercial es 55.5 centavos por milla. Para más información, vea el capítulo 26.

  
Para deducir los gastos de automóvil bajo cualquiera de los dos métodos, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Además, tiene que completar la Parte V del Formulario 4562, en inglés, y adjuntarla a su declaración de impuestos.

Alquiler de equipo.   Puede deducir el alquiler que pague por equipo que utilice para propósitos de alquiler. Sin embargo, en algunos casos, los contratos de arrendamiento son en realidad contratos de compra. De ser así, usted no puede deducir estos pagos. Por medio de depreciación, puede recuperar el costo del equipo que usted haya comprado.

Alquiler de propiedad.   Puede deducir el alquiler que usted pague por propiedad que usa para propósitos de alquiler. Si compra derechos de arrendamiento con fines de alquiler, puede deducir una parte igual del costo cada año a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento.

Gastos de viaje.   Puede deducir los gastos ordinarios y necesarios asociados con viajes fuera del área donde viva usted si el motivo principal del viaje es cobrar ingreso de alquiler o para administrar, conservar, o mantener su propiedad de alquiler. Tiene que asignar sus gastos correctamente entre actividades de alquiler y actividades para otros fines. Usted no puede deducir los gastos asociados con viajes fuera del área donde vive si el motivo principal del viaje fue realizar mejoras a su propiedad. Por medio de la depreciación, se recupera el costo de mejoras. Para más información sobre gastos de viaje, vea el capítulo 26.

  
Para deducir gastos de viaje, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26.

  Vea la Publicación 527, en inglés, para más información.

Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler

Si cambia su casa u otra propiedad (o una parte de ella) para uso de alquiler en cualquier momento que no sea al principio del año tributario, tendrá que dividir sus gastos anuales, tales como los impuestos y el seguro, entre uso por alquiler y uso personal.

Puede deducir como gastos de alquiler solamente la parte del gasto que corresponde a la parte del año en que usó o mantuvo la propiedad para propósitos de alquiler.

No puede deducir depreciación o seguro alguno por la parte del año en que mantuvo la propiedad para uso personal. Sin embargo, puede incluir los intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos y los gastos de los impuestos de bienes raíces como deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) para la parte del año en que la propiedad se usó para fines personales.

Ejemplo.

Su año tributario es el año natural. Usted se mudó de su casa en mayo y empezó a alquilarla el 1 de junio. Puede deducir como gastos de alquiler siete doceavos de sus gastos anuales, tales como impuestos y seguro.

A partir del mes de junio, puede deducir como gastos de alquiler las cantidades que paga por artículos que generalmente se facturan mensualmente, como es el caso de los servicios públicos.

Alquiler de Parte de una Propiedad

Si alquila una parte de su propiedad, tiene que dividir ciertos gastos entre la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler y aquélla usada para fines personales como si tuviera realmente dos propiedades distintas.

Usted puede deducir los gastos relacionados con la parte de la propiedad usada para alquiler, tales como intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos e impuestos de bienes raíces, como gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). También puede deducir como gastos de alquiler una parte de otros gastos que normalmente son gastos personales no deducibles, tales como aquéllos de electricidad o de pintar el exterior de su casa.

No ha habido cambios en cuanto a los tipos de gastos que se pueden deducir por la parte de su propiedad destinada a uso personal. Normalmente, estos gastos se pueden deducir solamente si detalla sus deducciones en el Anexo A del Formulario 1040.

Usted no puede deducir parte alguna del costo de la primera línea telefónica aunque sus inquilinos tengan acceso ilimitado.

No tiene que dividir los gastos que pertenecen solamente a la parte alquilada de su propiedad. Por ejemplo, si pinta un cuarto que alquila, o si paga primas por seguro de daños con respecto al alquiler de un cuarto de su casa, su costo entero se considerará gasto de alquiler. Si instala una segunda línea telefónica para el uso exclusivo de sus inquilinos, todo costo de la segunda línea telefónica se podrá deducir como gasto de alquiler. Como se explica más adelante, puede deducir depreciación sobre la parte de la vivienda que usó para alquiler y también sobre los muebles y el equipo que utilizó para propósitos de alquiler.

Cómo dividir los gastos.   Si un gasto es tanto por uso de alquiler como uso personal, tales como intereses hipotecarios o calefacción para toda la casa, usted tiene que dividir el gasto entre el uso de alquiler y el uso personal. Puede usar cualquier método razonable para dividir el gasto. Puede resultarle razonable dividir el costo de algunos artículos (por ejemplo, el agua) basándose en cuántas personas los usan. Los dos métodos más comunes para dividir un gasto son aquéllos que se basan en (1) cuántos cuartos hay en su casa y (2) el número de pies cuadrados de su casa.

Alquiler sin Fines de Lucro

Si no alquila su propiedad con fines de lucro, podrá deducir sus gastos de alquiler solamente hasta llegar a la cantidad de su ingreso de alquiler. No se puede deducir una pérdida ni trasladar al año siguiente ningún gasto de alquiler superior a su ingreso de alquiler de ese año. Para saber más sobre las reglas que corresponden a una actividad a la cual no se dedica con fines de lucro, vea Not-for-Profit Activities (Actividades sin fines de lucro), en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés.

Dónde se anota la deducción.   Declare su ingreso de alquiler sin fines de lucro en la línea 21 del Formulario 1040. Por ejemplo, puede incluir sus intereses hipotecarios y toda prima de seguro hipotecario que reúna los requisitos (si usa la propiedad como su vivienda principal o segunda vivienda), impuestos sobre bienes raíces y pérdidas fortuitas en las líneas correspondientes del Anexo A (Formulario 1040) Itemized Deductions, (Deducciones detalladas) si detalla las deducciones.

  Si detalla sus deducciones, anote los demás gastos de alquiler, sujetos a las reglas explicadas en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés, como deducciones detalladas misceláneas en la línea 23 del Anexo A (Formulario 1040). Puede deducir estos gastos solamente si el total de éstos, junto con otras deducciones detalladas misceláneas, es mayor del 2% de su ingreso bruto ajustado.

Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones)

Si usa una unidad habitable para fines personales (incluyendo una casa de vacaciones) que alquila, tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. Normalmente, los gastos de alquiler no serán mayores que el total de los gastos multiplicados por una fracción; el denominador de la cual es el número total de días que se usa la unidad habitable, y el numerador de la cual es el número total de días que realmente se alquila a un precio justo de alquiler. Sólo los gastos de alquiler podrían deducirse en el Anexo E del Formulario 1040. Algunos gastos personales podrían deducirse si usted detalla las deducciones en el Anexo A del Formulario 1040.

Usted también tiene que determinar si la unidad habitable se considera una vivienda. Si la unidad habitable se considera una vivienda, la cantidad de gastos de alquiler que puede deducir podría limitarse. Si una unidad habitable se considera o no una vivienda depende de cuántos días durante el año se consideren días de uso personal. Existe una regla especial si utilizó la unidad habitable como vivienda y la alquiló por menos de 15 días durante el año.

Unidad habitable.    Una unidad habitable incluye una casa, un apartamento, un condominio, una casa móvil, un barco, una vivienda de vacaciones o bienes semejantes. Asimismo, incluye toda estructura u otros bienes pertenecientes a dicha unidad. Una unidad habitable tiene comodidades básicas para vivir, tales como espacio para dormir, un inodoro e instalaciones para cocinar.

   Una unidad habitable no incluye propiedad que se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería o establecimiento semejante. La propiedad se usa solamente como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante si está abierta habitualmente para clientes que pagan y si no la usa su dueño como vivienda durante el año.

Ejemplo.

Usted alquila una habitación en su casa que siempre está disponible para arrendamiento a corto plazo para clientes que pagan. Usted mismo no usa la habitación y permite solamente que los clientes la usen. La habitación tiene uso exclusivo como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante y no es una unidad habitable.

Cómo Dividir los Gastos

Si usa una unidad habitable para fines de alquiler y para fines personales, divida sus gastos entre uso de alquiler y uso personal basándose en el número de días usados para cada fin.

Al dividir sus gastos, siga estas reglas:

  • Cualquier día en que se alquile la unidad a un precio justo de alquiler es un día de uso de alquiler aunque la usara para propósitos personales ese día. Esta regla no es aplicable al determinar si la usó como vivienda.

  • Cualquier día en que la unidad esté disponible para alquilarse, pero no se alquila en realidad, no se considera día de uso para fines de alquiler.

Ejemplo.

Su casa de playa estuvo disponible para ser alquilada desde el 1 de junio hasta el 31 de agosto (92 días). Durante este período, salvo la primera semana de agosto (7 días) cuando no pudo hallar a un inquilino, alquiló su casa de playa a un precio justo de alquiler. La persona que alquiló la casa en julio permitió que usted la usara por un fin de semana (2 días) sin ninguna reducción ni reembolso del alquiler. La familia de usted también usó la casa de playa durante las dos últimas semanas de mayo (14 días). La casa no fue usada en absoluto antes del 17 de mayo o después del 31 de agosto.

Usted calcula la parte de los gastos de la casa que se considerarán gastos de alquiler de la manera siguiente:

  • La casa se usó para alquiler un total de 85 días (92 menos 7). Los días en que estuvo disponible para ser alquilada, pero que no se alquiló (7 días) no se consideran días de uso de alquiler. El fin de semana de julio (2 días) en el cual la usó constituye uso de alquiler porque recibió un precio justo de alquiler por el fin de semana.

  • Usó la casa para propósitos personales durante 14 días (las dos últimas semanas de mayo).

  • El uso total de la casa fue 99 días (14 días de uso personal + 85 días de uso de alquiler).

  • Sus gastos de alquiler son 85/99 (86%) de los gastos de la casa.

Nota.

Para determinar si usó la casa como vivienda, el fin de semana de julio (2 días) en que usted la usó se considera uso personal aunque haya recibido un precio justo de alquiler por el fin de semana. Por lo tanto, tuvo 16 días de uso personal y 83 días de uso por alquiler. Debido a que usted usó la casa para fines personales más de 14 días y más del 10% de los días en alquiler (8 días), la usó entonces como vivienda. Si tiene una pérdida neta, tal vez no pueda deducir todos los gastos de alquiler. Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda, a continuación.

Unidad Habitable Usada como Vivienda

Si usa una unidad habitable para propósitos de alquiler y propósitos personales, el trato tributario de los gastos de alquiler que calculó anteriormente bajo Cómo dividir gastos y los ingresos de alquiler depende de si se considera que usted usa la unidad habitable como vivienda.

Usted usa una unidad habitable como vivienda durante el año tributario si la utiliza para fines personales más de cualquiera de las siguientes que sea mayor:

  1. 14 días o

  2. el 10% del total de días durante los cuales se les alquila a otras personas a un precio justo de alquiler.

Vea ¿Qué es un día de uso personal? , más adelante.

Precio justo de alquiler.   Por lo general, un precio justo de alquiler de su propiedad es aquella cantidad que una persona que no sea su pariente estaría dispuesta a pagar. El alquiler que usted cobra no es precio justo de alquiler si es considerablemente menor que los alquileres que se cobran por otras propiedades semejantes en su área.

  Si una unidad habitable se usa para propósitos personales en un día en que se alquila a un precio justo de alquiler, no cuente ese día como uso de alquiler al aplicarse el punto (2) anteriormente. En lugar de esto, cuéntelo como día de uso personal al aplicarse los puntos (1) y (2) anteriores.

¿Qué es un día de uso personal?   Un día de uso personal de una unidad habitable es cualquier día en que ésta sea usada por cualquiera de las personas siguientes:

  1. Usted o cualquier otra persona con intereses financieros en la unidad, a no ser que se la alquile a otro dueño como su vivienda principal según un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido (definido más adelante). Sin embargo, vea Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar , más adelante.

  2. Un pariente suyo o de la familia de cualquier otra persona que tenga intereses financieros en la unidad, a no ser que el pariente use la unidad habitable como su vivienda principal y pague un precio justo de alquiler. La familia incluye únicamente a su cónyuge, sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, antepasados (padres, abuelos, etc.) y descendientes directos (hijos, nietos, etc.).

  3. Cualquier persona que, según un acuerdo, le permita a usted que use otra unidad habitable.

  4. Cualquier persona que la use a un precio menor que el precio justo de alquiler.

Vivienda principal.   Si la otra persona o pariente mencionado en los puntos (1) ó (2) anteriores tiene más de una vivienda, su vivienda principal es generalmente aquélla en que vivió la mayor parte del tiempo.

Acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido.   Éste es un acuerdo según el cual dos personas o más obtienen intereses financieros no divididos en la totalidad de una misma unidad habitable, inclusive el terreno, por más de 50 años, y uno o más de los copropietarios tiene derecho de ocupar la unidad habitable como su vivienda principal, si paga alquiler al (a los demás) copropietario(s).

Donación del uso de propiedad.   Usted usa una unidad habitable para propósitos personales si:

  • Dona el uso de la unidad a una institución de caridad,

  • Dicha institución vende el uso de la unidad en una actividad de recaudación de fondos y

  • El “comprador” usa la unidad.

Ejemplos.   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar los días de uso personal:

Ejemplo 1.

Usted y su vecino son copropietarios de un condominio en la playa. El año pasado, les alquilaron el condominio a turistas siempre que fuera posible. Nadie usó el condominio como vivienda principal. Su vecino usó el condominio 2 semanas el año pasado; usted no lo utilizó en absoluto.

Debido a que su vecino tiene participación en el condominio, se considera que tanto él como usted han usado el condominio para propósitos personales durante esas 2 semanas.

Ejemplo 2.

Usted y sus vecinos son copropietarios de una casa conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Sus vecinos viven en la casa y le pagan a usted un precio justo de alquiler.

Aunque los vecinos tienen intereses financieros en la casa, los días en que ellos viven allí no se cuentan como días de uso personal para usted. Eso se debe a que sus vecinos alquilan la casa como su vivienda principal conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido.

Ejemplo 3.

Usted posee una propiedad de alquiler que le arrienda a su hijo. Su hijo no tiene interés financiero en esta propiedad. La usa como su vivienda principal y le paga a usted un precio justo de alquiler por la propiedad.

El uso de la propiedad por parte de su hijo no representa uso personal por parte de usted porque su hijo la está usando como vivienda principal, no tiene interés financiero en la propiedad y le está pagando a usted un precio justo.

Ejemplo 4.

Usted le alquila su casa de playa a Josué. Josué le alquila a usted su casa en las montañas. Cada uno paga un precio justo de alquiler.

Usted usa su propia casa para fines personales los días en que él la usa porque Josué usa su casa conforme a un acuerdo que le permite a usted usar la casa de él.

Días usados para reparaciones y mantenimiento.   Cualquier día que pase trabajando sustancialmente a tiempo completo, reparando y manteniendo (no mejorando) su propiedad, no se cuenta como día de uso personal. No cuente tal día como día de uso personal aunque sus parientes usen la propiedad para actividades recreativas en el mismo día.

Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar.   Con el fin de determinar si una unidad habitable se usó como vivienda, quizás no tenga que contar como días de uso personal los días en que usó la propiedad como vivienda principal antes o después de haberla alquilado u ofrecido en arrendamiento. No los cuente como días de uso personal si:

  • Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad por 12 o más meses seguidos.

  • Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad durante un período menor a 12 meses seguidos y el período se terminó porque vendió o canjeó la propiedad.

Sin embargo, este requisito especial no es aplicable al dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal.

Ejemplos.   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar si usó su propiedad alquilada como vivienda.

Ejemplo 1.

Usted convirtió el sótano de su casa en un apartamento con un dormitorio, un baño y una cocina pequeña. Les alquiló el apartamento del sótano, a un precio justo de alquiler, a estudiantes universitarios durante el año escolar. Lo alquiló con un contrato de arrendamiento de 9 meses (273 días). Calculó que 27 días son el 10% del total de días en que la vivienda se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler.

En el mes de junio (30 días), sus hermanos se alojaron con usted y vivieron en el apartamento del sótano sin pagar alquiler.

El apartamento del sótano fue usado como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 30 días. Si sus hermanos usaron el apartamento sin pagar alquiler, eso se considera uso personal. El uso personal (30 días) supera el total más alto entre: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales fue alquilado (27 días).

Ejemplo 2.

Usted alquiló el dormitorio para huéspedes en su casa a un precio justo de alquiler durante los fines de semana de la fiesta de Homecoming, de la ceremonia de entrega de diplomas y de fútbol de la universidad local (un total de 27 días). Su cuñada se alojó en el dormitorio, sin pagar alquiler, durante las últimas 3 semanas (21 días) de julio. Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler es 3 días.

El dormitorio se usó como vivienda porque fue utilizado para propósitos personales por 21 días. Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 27 días durante los cuales se alquiló (3 días).

Ejemplo 3.

Usted es dueño de un condominio en un lugar turístico. Lo alquiló a un precio justo de alquiler por 170 días durante el año. Por 12 de esos días, el inquilino no pudo usar el condominio y permitió que lo usara usted aunque usted no le reembolsó ninguna parte del alquiler. De hecho, la familia de usted usó el condominio por 10 de esos días. Por lo tanto, se considera que el condominio fue alquilado por 160 días (170 menos 10). Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a los demás a un precio justo de alquiler es 16 días. Su familia también usó el condominio por otros 7 días durante el año.

Usted usó el condominio como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 17 días. Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 160 días durante los cuales fue alquilado (16 días).

Uso de alquiler mínimo.   Si usa la unidad habitable como vivienda y la alquila por menos de 15 días durante el año, ese período no se considera actividad de alquiler. Para información adicional, vea Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días, más adelante.

Límite sobre las deducciones.   Alquilar una unidad habitable que se considera una vivienda no es una actividad pasiva. En lugar de ello, si los gastos de alquiler son mayores que los ingresos de alquiler, parte, o tal vez todos los gastos en exceso no pueden utilizarse para compensar ingresos de otras fuentes. Los gastos en exceso que no se pueden utilizar para compensar ingresos de otras fuentes se trasladan al año siguiente y se consideran gastos de alquiler para la misma propiedad. Todos los gastos trasladados al año siguiente estarán sujetos a los límites correspondientes a dicho año. Este límite corresponde a los gastos trasladados a un año posterior aunque no utilice la propiedad como su vivienda en dicho año posterior.

  Para calcular los gastos de alquiler deducibles que corresponden al año en curso y los gastos que se trasladan al año que viene, utilice la Hoja de Trabajo 9-1.

Cómo Declarar Ingresos y Deducciones

Propiedad no usada para fines personales.   Si no usa una unidad habitable para fines personales, vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante, para saber cómo declarar los ingresos y gastos de alquiler.

Propiedad usada para fines personales.   Si usa una unidad habitable para fines personales, la manera en que usted declara sus ingresos y gastos de alquiler depende de si usted usó la unidad habitable como vivienda.

Propiedad no usada como vivienda.   Si usted usa una unidad habitable para fines personales, pero no como vivienda, declare todos sus ingresos de alquiler en sus ganancias. Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir los gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Los gastos correspondientes a su uso personal no son deducibles como gastos de alquiler.

  Sin embargo, sus gastos de alquiler deducibles pueden ser mayores que sus ingresos brutos de alquiler. Vea Límites sobre las Pérdidas de Alquiler , más adelante.

Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días.   Si usa una unidad habitable como vivienda, y la alquila menos de 15 días durante el año, se considera que su función principal no es de alquiler, y no debe ser declarada en el Anexo E (Formulario 1040). No se le requiere declarar sus ingresos ni gastos de alquiler provenientes de esta actividad. Los gastos, incluso los intereses hipotecarios que reúnen los requisitos, impuestos sobre los bienes raíces, y toda pérdida por hecho fortuito que reúna los requisitos se deben declarar de la manera normalmente permitida, en el Anexo A (Formulario 1040). Vea las Instrucciones del Anexo A (Formulario 1040) para más información acerca de cómo deducir estos gastos.

Propiedad usada como vivienda, y alquilada 15 días o más.   Si usa una unidad habitable como vivienda y la alquila 15 días o más durante el año, incluya todo los ingresos de alquiler en sus ganancias. Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Los gastos correspondientes al uso personal no son deducibles como gastos de alquiler.

  Si recibió una utilidad neta por alquilar la unidad habitable por el año (es decir, si sus ingresos de alquiler son mayores que el total de sus gastos de alquiler, incluyendo la depreciación), deduzca todos sus gastos de alquiler. No necesitará usar la Hoja de Trabajo 9-1.

  Sin embargo, si usted tuvo una pérdida neta por alquilar la unidad habitable ese año, la deducción por ciertos gastos de alquiler está limitada. Para calcular sus gastos de alquiler deducibles, y toda cantidad traspasable al año siguiente, use la Hoja de Trabajo 9-1.

Depreciación

Usted recupera el costo de su propiedad que produce ingresos a través de deducciones tributables anuales. Esto se hace depreciando la propiedad; es decir, deduciendo una parte de su costo cada año en su declaración de impuestos.

Hay tres factores que determinan la cantidad de depreciación que usted puede deducir cada año: (1) su base en la propiedad, (2) el período de recuperación de la propiedad y (3) el método de depreciación que se usa. No puede simplemente deducir como gastos sus pagos de hipoteca o capital o el costo de muebles, instalaciones fijas y equipo.

Usted puede deducir depreciación solamente sobre la parte de su propiedad que se usa para fines de alquiler. La depreciación reduce su base para calcular la ganancia o la pérdida sobre una venta o intercambio futuro.

Quizás tenga que usar el Formulario 4562, en inglés, para calcular y declarar la depreciación. Vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante.

Impuesto mínimo alternativo.   Si utiliza la depreciación acelerada, es posible que esté sujeto al impuesto mínimo alternativo. La depreciación acelerada le permite deducir más depreciación más temprano en el periodo de recuperación de la que podría deducir si utilizara el método de la depreciación uniforme (la misma deducción cada año).

Declaración de la cantidad correcta de depreciación.   Usted debería declarar la cantidad correcta de depreciación cada año tributario. Si no ha declarado toda la cantidad de depreciación que tenía derecho a deducir, aún tiene que reducir el valor de la base de la propiedad por la cantidad total de depreciación que hubiera podido deducir.

  Si dedujo una cantidad incorrecta de depreciación para propiedad en un año cualquiera, puede hacer una corrección para ese año presentando el Formulario 1040X, Amended U.S. Individual Income Tax Return (Declaración enmendada del impuesto federal sobre el ingreso personal de los Estados Unidos), en inglés. Si no se le permite hacer la corrección en una declaración enmendada, puede cambiar su método contable para declarar la cantidad correcta de depreciación. Vea Claiming the correct amount of depreciation (Declaración de la cantidad correcta de depreciación), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés, para más información.

Cambio de método contable para deducir depreciación no declarada.   Para cambiar su método contable, normalmente tiene que presentar el Formulario 3115, Application for Change in Accounting Method (Solicitud para el cambio de método contable), en inglés, para obtener la autorización del Servicio de Impuestos Internos. En algunos casos, puede recibir autorización automática. Para más información, vea el capítulo 1 de la Publicación 946, en inglés.

Terreno.   No puede depreciar el costo del terreno porque normalmente el terreno no se desgasta, no se vuelve obsoleto, ni se agota. Los costos para despejar y nivelar el terreno, junto con aquéllos para plantar y jardinear, normalmente forman parte del costo del terreno y no se pueden depreciar.

Información adicional.   Vea la Publicación 527, en inglés, para información sobre cómo depreciar propiedad de alquiler y vea la Publicación 946, en inglés, para más información sobre la depreciación.

Límites sobre las Pérdidas de Alquiler

Si tiene alguna pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, dos clases de reglas pueden limitar la cantidad que puede deducir de las pérdidas. Tiene que considerar estas reglas en el mismo orden a continuación.

  1. Reglas sobre el monto de riesgo. Estas reglas son aplicadas primero si hay inversión en su actividad de alquiler de bienes raíces por la cual usted no tiene monto de riesgo. Esto es aplicable sólo si la propiedad de bienes raíces fue puesta en uso después de 1986.

  2. Límites sobre las actividades pasivas. Por lo general, las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces son consideradas como actividades pasivas y las pérdidas no son deducibles al menos que tenga ingresos de otras actividades pasivas para compensar las pérdidas. Sin embargo, existen excepciones.

Reglas sobre el Monto de Riesgo

Podría estar sujeto a las reglas sobre el monto de riesgo si tiene:

  • Una pérdida de una actividad de una ocupación o negocio o para generar ingresos, y

  • Cantidades invertidas en la actividad por la cual usted no tiene un riesgo completo.

Las pérdidas provenientes de la posesión de bienes raíces (aparte de propiedades minerales) puestos en uso antes de 1987 no están sujetas a las reglas sobre el monto de riesgo.

Por lo general, cualquier pérdida de una actividad sujeta a las reglas sobre el monto de riesgo se permite solamente según la cantidad total que tenga en riesgo en la actividad al final del año tributario. Se considera que usted está en una actividad de riesgo según el efectivo y la base ajustada de otras propiedades que haya incluido en la actividad y ciertas cantidades que haya recibido en préstamo para la actividad. Vea la Publicación 925, en inglés, para más información.

Límites sobre las Actividades Pasivas

Por lo general, todas las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces (excepto las de ciertos agentes de bienes raíces, más adelante) son actividades pasivas. En este contexto, una actividad de alquiler es aquélla mediante la cual recibe ingresos principalmente por el uso de propiedad tangible, en lugar de servicios.

Límites sobre las deducciones y los créditos de actividades pasivas.    Las deducciones o pérdidas generadas por actividades pasivas están limitadas. Por lo general, usted no puede compensar los ingresos, salvo aquéllos pasivos, con pérdidas provenientes de actividades pasivas. Tampoco puede compensar los impuestos sobre el ingreso, a menos que sea ingreso pasivo, con créditos que resulten de actividades pasivas. Toda pérdida o crédito excedente se traspasa al año tributario siguiente.

  Para una explicación detallada de estas reglas, vea la Publicación 925, en inglés.

   Posiblemente tenga que completar el Formulario 8582, en inglés, para calcular la cantidad de cualquier pérdida de actividad pasiva del año tributario en curso para todas las actividades y la cantidad de la pérdida por actividades pasivas permitida en su declaración de impuestos.

Agentes de bienes raíces.   Las actividades de alquiler en las cuales participó materialmente durante el año no son actividades pasivas si, en ese año, usted era agente de bienes raíces. Para una explicación detallada de los requisitos, vea la Publicación 527, en inglés. Para una explicación detallada de la participación material, vea la Publicación 925, en inglés.

Pérdidas Provenientes de Actividades de Alquiler de Bienes Raíces con Participación Activa

Si usted o su cónyuge participaron activamente en una actividad pasiva de alquiler de bienes raíces, podrá deducir de su ingreso no pasivo hasta $25,000 en pérdidas provenientes de dicha actividad. Este descuento especial es una excepción a la regla general que no admite las pérdidas que excedan del monto de los ingresos procedentes de actividades pasivas. De igual modo, usted puede compensar los impuestos con créditos de hasta $25,000 de ingresos no pasivos que provengan de dicha actividad después de tomar en consideración cualquier pérdida permitida por esta excepción.

Participación activa.   Usted participó activamente en una actividad de bienes raíces de alquiler si usted (y su cónyuge) era(n) dueño(s) de por lo menos el 10% de la propiedad alquilada y tomó decisiones de administración o hizo las gestiones para que otros proveyeran servicios (tales como reparaciones) de manera importante y bona fide (de buena fe). Las decisiones de administración que pueden contar como participación activa incluyen el aprobar inquilinos nuevos, decidir términos de alquiler, aprobar gastos y decisiones semejantes.

Descuento especial máximo.   El descuento especial máximo es:

  • $25,000 para solteros y casados que presenten una declaración conjunta para el año tributario,

  • $12,500 para casados que presenten la declaración por separado para el año tributario y que hayan vivido separados de sus cónyuges en todo momento del año tributario y

  • $25,000 para un caudal hereditario calificado, menos el descuento especial al que tiene derecho el cónyuge sobreviviente.

  Si sus ingresos brutos ajustados modificados (MAGI, por sus siglas en inglés) son $100,000 o menos ($50,000 o menos si son casados que presentan la declaración por separado), puede deducir la pérdida hasta la cantidad especificada arriba. Si su MAGI es superior a $100,000 (superior a $50,000 si son casados que presentan la declaración por separado), el descuento especial se limita al 50% de la diferencia entre $150,000 ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado) y su MAGI.

  Por lo general, si su MAGI es $150,000 o más ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado), no hay descuento especial.

Información adicional.   Vea la Publicación 925, en inglés, para obtener más información acerca de los límites sobre las pérdidas pasivas, incluida información sobre el trato de créditos y de pérdidas pasivas no permitidas sin usar y el trato de ganancias y pérdidas devengadas por enajenación de una actividad pasiva.

Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler

El formulario básico para declarar ingresos y gastos de alquiler residencial es el Anexo E (Formulario 1040). Sin embargo, no utilice ese anexo para declarar una actividad sin fines de lucro. Consulte Alquiler sin Fines de Lucro , anteriormente.

Prestación de servicios sustanciales.   Si proporciona servicios sustanciales que sean principalmente para la comodidad del inquilino, tales como limpieza regular, cambio de ropa de cama o servicio de criado doméstico, usted tiene que declarar los ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C (Formulario 1040), Profit or Loss from Business (Ganancia o pérdida de negocios), o el Anexo C-EZ (Formulario 1040), Net Profit from Business (Sole Proprietorship) (Utilidad neta de negocios (empresa con dueño único)), en inglés. Los servicios sustanciales no incluyen el abastecimiento de calefacción y luz, limpieza de áreas públicas, recogida de basura, etcétera. Para más información, vea la Publicación 334, Tax Guide for Small Business (Guía de impuestos para pequeños negocios), en inglés. Puede también estar obligado a pagar el impuesto del trabajo por cuenta propia sobre su ingreso de alquiler utilizando el Anexo SE (Formulario 1040), Self-Employment Tax (Impuesto del trabajo por cuenta propia).

   Use el Formulario 1065, U.S. Return of Partnership Income (Declaración de ingresos de sociedades colectivas de los Estados Unidos), en inglés, si su actividad de alquiler es de una sociedad colectiva (incluyendo una sociedad colectiva con su cónyuge a menos que sea una empresa conjunta que reúne los requisitos).

Empresa conjunta que reúne los requisitos.   Si usted y su cónyuge cada uno participan materialmente como los únicos socios de un negocio de bienes raíces del cual la posesión y operación es conjunta, y presentan una declaración conjunta para el año tributario, pueden elegir conjuntamente que se les considere como si fueran una empresa conjunta que reúne los requisitos en vez de sociedad colectiva. En la mayoría de los casos, esta elección no aumentará el total adeudado de impuestos en la declaración conjunta, pero sí le provee a cada uno un crédito por los ingresos del Seguro Social, en los cuales se basan los beneficios de jubilación, y para la cobertura de Medicare, si sus ingresos de alquiler están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. Para más información, vea la Publicación 527, en inglés.

Formulario 1098, Mortgage Interest Statement (Informe de intereses hipotecarios), en inglés.    Si le pagó $600 o más en intereses hipotecarios sobre su propiedad de alquiler a alguna persona, usted debería recibir el Formulario 1098 o un informe semejante que señale los intereses que pagó para el año. Si usted y por lo menos otra persona (aparte de su cónyuge si presenta una declaración conjunta) fueron responsables de intereses sobre la hipoteca y pagaron dichos intereses y la otra persona recibió el Formulario 1098, declare su parte de los intereses en la línea 13 del Anexo E (Formulario 1040). Adjunte una nota a su declaración de impuestos mostrando el nombre y la dirección de la otra persona. En el margen izquierdo del Anexo E, al lado de la línea 13, escriba “See attached” (Vea información adjunta).

Anexo E (Formulario 1040)

Si alquila edificios, habitaciones o apartamentos y provee solamente servicios básicos, tales como calefacción, luz, servicios de basura, etc., normalmente declararía sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E (Formulario 1040).

Enumere la lista de sus ingresos, gastos y depreciación totales para cada propiedad de alquiler. Asegúrese de anotar el número de días de alquiler a un precio justo de alquiler y días de uso personal en la línea 2.

Si tiene más de tres propiedades de alquiler o de regalía, complete y adjunte cuantos Anexos E sean necesarios para enumerar las propiedades. Complete las líneas 1 y 2 para cada propiedad. No obstante, llene las líneas 23a a 26 solamente en un Anexo E.

En la línea 18 de la página 1 del Anexo E, anote la depreciación que reclama por cada propiedad. Para averiguar si tiene que adjuntar el Formulario 4562, en inglés, vea la sección titulada Form 4562 (Formulario 4562), bajo el capítulo 3 de la Publicación 527, en inglés.

Si tiene una pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, tal vez tenga que completar uno o ambos de los siguientes formularios.

La página 2 del Anexo E se utiliza para declarar ingresos o pérdidas provenientes de sociedades colectivas, sociedades anónimas de tipo S, herencias, fideicomisos y negocios hipotecarios de inversiones en bienes raíces. Si necesita usar la página 2 del Anexo E, use la página 2 del mismo Anexo E que utilizó para anotar su actividad de alquiler en la página 1. También incluya la cantidad de la línea 26 (Parte I) en la línea 41 (Parte V), “Total income or (loss)” (Total de ingreso o (pérdida)).

Hoja de Trabajo 9-1.Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda

Utilice esta hoja de trabajo solamente si contesta “Sí” a todas las preguntas siguientes:

  • ¿Usó la unidad habitable como vivienda este año? Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda .

  • ¿Alquiló la unidad habitable a un precio justo de alquiler por 15 días o más este año?

  • ¿Es el total de sus gastos de alquiler y de depreciación mayor que sus ingresos de alquiler?
PARTE I. Porcentaje del Uso de Alquiler
A. Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada a un precio justo de alquiler A.      
B. Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada (línea A) pero sin alquilar B.      
C. Número total de días de uso de alquiler. Reste la línea B de la línea A C.      
D. Total de días de uso personal (incluyendo días en los que se haya alquilado a un precio menor del precio justo de alquiler) D.      
E. Total de días de uso de alquiler y de uso personal. Sume las líneas C y D E.      
F. Porcentaje de gastos permitidos de alquiler. Divida la línea C por la línea E     F.  
PARTE II. Gastos de Alquiler Permisibles
1. Anote los alquileres recibidos 1.  
2a. Anote la parte de los intereses hipotecarios sobre la vivienda deducibles y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 2a.      
b. Anote la parte de los impuestos de bienes raíces correspondiente al alquiler b.      
c. Anote la parte de las pérdidas personales deducibles causadas por hechos fortuitos o robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) c.      
d. Anote los gastos directos de alquiler (vea las instrucciones) d.      
e. Gastos de alquiler totalmente deducibles. Sume las líneas 2a a 2d. Anote los gastos aquí y en las líneas correspondientes del Anexo E (vea las instrucciones) 2e.  
3. Reste la línea 2e de la línea 1. Si es cero o menos, anote −0− 3.  
4a. Anote la parte de los gastos relacionados directamente con el funcionamiento o el mantenimiento de la unidad habitable (tales como reparaciones, seguro y servicios públicos) correspondiente al alquiler 4a.      
b. Anote la parte de los intereses hipotecarios excedentes y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) b.      
c. Gastos de funcionamiento trasladados de la hoja de trabajo de 2011 c.      
d. Sume las líneas 4a a 4c d.      
e. Gastos permisibles. Anote la cantidad de la línea 3 o la línea 4d, la que sea menor (vea las instrucciones) 4e.  
5. Reste la línea 4e de la línea 3. Si es cero o menos, anote −0− 5.  
6a. Anote la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos y robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 6a.      
b. Anote la depreciación de la parte de la unidad habitable correspondiente al alquiler b.      
c. Excedente de pérdidas por hecho fortuito y depreciación trasladado de la hoja de trabajo de 2011 c.      
d. Sume las líneas 6a a 6c d.      
e. Pérdidas excedentes permisibles por hechos fortuitos, robos y depreciación. Anote la cantidad de la línea 5 o la línea 6d, la que sea menor (vea las instrucciones) 6e.  
PARTE III. Gastos no Permitidos Trasladados al Año Siguiente
7a. Gastos de funcionamiento a trasladarse al año siguiente. Reste la línea 4e de la línea 4d 7a.  
b. Pérdidas excedentes por hechos fortuitos, robos y depreciación a trasladarse al año siguiente.  
Reste la línea 6e de la línea 6d		 b.  

Instrucciones de la Hoja de Trabajo 9-1.Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda

Precaución. Utilice el porcentaje calculado en la línea F de la Parte I para calcular las partes correspondientes al alquiler a anotar en las líneas 2a-2c, 4a-4b y 6a-6b de la Parte II.
Línea 2a. Calcule los intereses hipotecarios sobre la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A (como si estuviese detallando sus deducciones) si no la hubiera alquilado. No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició a la unidad habitable. Por ejemplo, no incluya intereses de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda que se utilizó para saldar tarjetas de crédito u otros préstamos personales, comprar un auto o pagar gastos de enseñanza superior. Incluya intereses de un préstamo que se haya utilizado para comprar, construir o mejorar la unidad habitable o para refinanciar tal préstamo. Incluya la parte de estos intereses correspondientes al alquiler en el total que anote en la línea 2a de la hoja de trabajo.
  Calcule las primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable que podría deducir en la línea 13 del Anexo A si no la hubiera alquilado. Vea las Instrucciones del Anexo A. No obstante, calcule el ingreso bruto ajustado (línea 38 del Formulario 1040) sin incluir ingresos y gastos de alquiler de la unidad habitable. Vea la Línea 4b más adelante, para deducir parte de las primas de seguro hipotecario calificadas no permitidas conforme al límite del ingreso bruto ajustado. La parte de la cantidad correspondiente a alquiler de la línea 13 del Anexo A incluya en el total que se anota en la línea 2a de la hoja de trabajo.
  Nota: No presente este Anexo A ni lo utilice para calcular la cantidad a deducir en la línea 13 de dicho anexo. En vez de esto, calcule la parte personal en un Anexo A distinto. Si ha deducido intereses hipotecarios o primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable en otros formularios, como los Anexos C o F, no se olvide de restar dicha cantidad de la deducción anotada en el Anexo A.
         
Línea 2c. Calcule las pérdidas causadas por hechos fortuitos o robos relacionadas con la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A si no la hubiera alquilado. Para hacerlo, complete la Sección A del Formulario 4684, Casualties and Thefts (Hechos fortuitos y robos), en inglés, tratando las pérdidas como pérdidas personales. Si alguna parte de la pérdida se debe a un desastre declarado como tal por el gobierno federal, vea las Instrucciones del Formulario 4684. En la línea 17 del Formulario 4684, anote el 10% de su ingreso bruto ajustado, calculado sin sus ingresos de alquiler y gastos de alquiler procedentes de la unidad habitable. Anote la parte del resultado correspondiente al alquiler de la línea 18 del Formulario 4684 en la línea 2c de esta hoja de trabajo.
  Nota: No presente este Formulario 4684 ni lo utilice para calcular sus pérdidas personales en el Anexo A. En lugar de ello, calcule la parte personal en un Formulario 4684 por separado.
         
Línea 2d. Anote el total de sus gastos de alquiler que están directamente relacionados solamente con la actividad de alquiler. Éstos incluyen intereses sobre préstamos que se utilizan para actividades de alquiler que no sean las de comprar, construir o mejorar la unidad habitable. También incluya los honorarios de agencia de alquiler, la publicidad, los útiles de oficina y la depreciación sobre equipo de oficina que se usó en su actividad de alquiler.
         
Línea 2e. Puede deducir las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d como gastos de alquiler en el Anexo E aun cuando los gastos de alquiler sean mayores que el ingreso de alquiler. Anote las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d en las líneas correspondientes del Anexo E.
         
Línea 4b. En la línea 2a, usted anotó la parte de los intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas correspondiente al alquiler que podría deducir en el Anexo A si no hubiera alquilado la vivienda. Si tenía intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas adicionales que no serían deducibles en el Anexo A debido a límites correspondientes a los mismos, anote en la línea 4b de esta hoja de trabajo la parte de alquiler de esas cantidades en exceso. No incluya intereses de un préstamo que no haya beneficiado la unidad habitable (como se explicó en las instrucciones para la línea 2a).
         
Línea 4e. Puede deducir las cantidades de las líneas 4a, 4b y 4c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo hasta el punto en el que no superen la cantidad de la línea 4e.*
         
Línea 6a. Para encontrar la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos o robos correspondientes al alquiler, utilice el Formulario 4684 que preparó para la línea 2c de esta hoja de trabajo.
  A. Anote la cantidad de la línea 10 del Formulario 4684    
  B. Anote la parte de alquiler de la línea A    
  C. Anote la cantidad de la línea 2c de esta hoja de trabajo    
  D. Reste la línea C de la línea B. Anote el resultado aquí y en la línea 6a de esta hoja de trabajo    
         
Línea 6e. Puede deducir las cantidades de las líneas 6a, 6b y 6c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo en la medida en que no superen la cantidad de la línea 6e.*
*Asignación de la deducción limitada. Si no puede deducir toda la cantidad en la línea 4d o 6d este año, puede asignar la deducción permisible según le convenga entre los gastos incluidos en las líneas 4d o 6d. Anote la cantidad que asigne a cada gasto en la línea correspondiente de la Parte I del Anexo E.
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