주제415, 주거용 및 휴가용 부동산 임대

주택이나 아파트와 같은 주거지 사용에 대한 임대 소득이 발생한 경우 특정 비용을 공제할 수 있습니다. 해당 비용에는 주택융자 이자, 부동산세, 피해 손실, 보수유지비, 공과금, 보험 및 감가상각비가 포함될 수 있으며 이는 과세대상 임대 소득액을 감소시킵니다. 이러한 소득 및 비용은 일반적으로 서식 1040, 미국 개인 소득세 신고서 또는 서식 1040 SR, 미국 고령자를 위한 세금 신고서 및 스케줄 E (서식 1040), 보충 소득 및 손실(영어)을 사용해 신고해야 합니다. 주거지를 수익을 창출하기 위해 임대하고 거주지로 사용하지 않는 경우 공제 대상 임대 비용이 총 임대 소득보다 많을 수 있습니다. 그러나 임대 손실은 일반적으로 "위험" 규정 및/또는 수동적 활동 손실 규정에 의해 제한됩니다. 해당 제한에 관한 정보는 간행물 925, 수동적 활동 및 위험 부담 규정(영어)을 참고하십시오.

임대 자산 / 개인 용도

거주지를 개인 주거 용도로 사용하면서 타인에게 임대하는 경우, 공제 가능한 임대 비용이 제한될 수 있습니다. 과세 연도 중에 다음 두 가지 기간 중 더 긴 기간보다 더 오랜기간 동안 개인 거주 용도로 사용한 경우 개인 거주지로 사용한 것으로 간주됩니다:

1. 14일 또는
2. 공정 임대 가격으로 타인에게 임대한 총 일수의 10%

연중 한 곳 이상의 주거 장소를 거주 용도로 사용했을 수 있습니다. 예를 들어 주 주거지에 11개월 동안 거주하는 경우 해당 주택은 거주용으로 사용되는 거주지입니다. 1년 중 나머지 30일 동안 휴가용 주택에서 거주하는 경우, 해당 휴가용 주택을 연중 300일 이상 공정 임대 가격으로 타인에게 임대하지 않는 한 해당 휴가용 주택 또한 거주지로 간주됩니다.

주거지의 개인 용도 사용일은 다음에 해당하는 개인이 사용한 날로 규정됩니다:

• 귀하 또는 지분이 있는 기타 개인. (단, 공유 지분 금융 약정에 따라 다른 소유주에게 주 거주지로 임대하고 해당 소유주가 공정 임대 가격을 지불하는 경우는 제외)
• 본인 또는 지분 소유자의 가족 (단, 해당 가족 구성원이 주 거주지로 사용하며 공정한 임대료를 지불하는 경우는 제외)
• 귀하가 다른 거주지를 사용할 수 있도록 하는 계약 관계에 있는 개인
• 공정 임대가 미만으로 사용하는 모든 개인

최소 임대 사용

주거용 건물을 개인 거주지로 사용하면서 15일 미만으로 임대한 경우에는 특별 규정이 적용됩니다. 이 경우에는 임대 소득을 보고하지 않도록 하며 어떠한 비용도 임대 비용으로 공제하지 마십시오.

임대 및 개인 용도 간 비용 배분

거주지를 임대 및 개인 용도로 모두 사용하는 경우, 일반적으로 각 용도에 사용된 일수에 따라 총 비용을 임대용과 개인용으로 나누어야 합니다. 임대 비용은 총 임대 소득 한도(총 임대 소득에서 주택융자 이자, 부동산세, 재해 손실, 중개 수수료 및 광고 비 등의 임대 부분을 뺀 금액)를 초과하여 공제할 수 없습니다. 하지만 해당 연도의 총 임대 소득 한도에 따라 임대 비용의 일부를 다음 해로 이월할 수 있습니다. 스케줄 A (서식 1040), 항목별 공제를 통해 항목별 공제를 하는 경우, 주택담보 대출 이자와 재산세, 그리고 연방 정부가 선포한 재난에 의한 손실의 개인 부분을 해당 스케줄에서 공제할 수 있습니다.

순투자 소득세

임대 소득이 있는 경우 순투자소득세(NIIT)가 적용될 수 있습니다. 자세한 내용은 주제 559를 참고하십시오.

추가 정보

주거용 부동산 임대에 관한 자세한 정보는 간행물 527, 주거용 임대 재산(휴가용 주택 임대 포함)(영어)을 참고하십시오.

주거용 임대 부동산 소득 및 비용에 관한 자세한 내용은 주제 414 및 내 주거용 임대 소득은 과세 대상입니까? 및/또는 내 비용은 공제 대상입니까?(영어)를 참고하십시오.