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Conozca los datos tributarios sobre el alquiler de propiedad residencial

FS-2018-14SP, agosto de 2018

Frecuentemente, las personas alquilan su propiedad residencial como una fuente de ingresos, sobre todo durante los meses de verano. Se aplican diferentes reglas tributarias dependiendo de si el contribuyente que alquila la propiedad la usa como su residencia en algún momento durante el año. Para ayudar a los contribuyentes a evitar la angustia en tiempos de impuestos, el IRS desea informarles los datos acerca de cómo declarar los ingresos de alquiler. 

Propiedad residencial de alquiler

La propiedad residencial de alquiler puede incluir una casa sencilla, apartamento, condominio, casa móvil, casa vacacional o propiedad similar. Dichas propiedades frecuentemente se conocen como viviendas. Los contribuyentes que alquilan su propiedad pueden usar más de una vivienda como residencia durante el año.

Una vivienda se considera una residencia, si se usa para propósitos personales durante el año tributario más de 14 días o 10 por ciento del total de los días alquilados a otros por su valor justo de mercado. Por lo general, el uso personal incluye el uso de la propiedad por: 

  • Toda persona que posea un interés en la propiedad,
  • Un miembro de la familia de toda persona que posea un interés en la propiedad (a menos que sea la residencial principal del miembro de la familia y el dueño reciba el valor justo de mercado de alquiler),
  • Toda persona que tenga un acuerdo que permita al dueño usar alguna otra vivienda o
  • Toda persona que use la propiedad a un valor de alquiler menor del valor justo de mercado de alquiler.

El uso personal no incluye días de reparaciones y mantenimiento, si el contribuyente hace las reparaciones y el mantenimiento en gran parte sobre una base a tiempo completo. La Publicación 527Propiedad residencial de alquiler (incluido el alquiler de casas vacacionales), en inglés, ofrece más detalles acerca del uso personal.

Tipos de ingresos de alquiler

El ingreso de alquiler incluye:

  • Pagos normales de renta
  • Pagos anticipados de renta
  • Pagos por cancelación de un contrato de alquiler
  • Gastos pagados por el inquilino

Los ingresos de alquiler generalmente no incluyen un depósito de seguridad si el contribuyente planifica devolverlo a su inquilino al terminar el contrato de alquiler. Sin embargo, si el contribuyente mantiene parte o todo el depósito durante cualquier año, debido a que el inquilino no cumple con los términos del contrato de alquiler, entonces el contribuyente incluye la cantidad guardada como ingresos de alquiler en ese año.

Gastos y deducciones de alquiler

Si en algún momento un contribuyente usa para sus propósitos personales una vivienda que alquila, tendrá que dividir sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal. Se tienen que dividir los gastos, aunque la vivienda no cumpla con la definición de una residencia. Se pueden deducir sólo los gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). Tal vez le sea posible deducir algunos de los gastos personales en el Anexo A (Formulario 1040) si detalla sus deducciones. 

Además, la cantidad de los gastos de alquiler que un contribuyente puede deducir puede verse limitada si la vivienda se considera una residencia.

La Publicación 527, tiene más detalles acerca de la división de los gastos y los límites de deducción.

Gastos ordinarios y necesarios. Los contribuyentes pueden deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar y mantener su propiedad de alquiler. Los gastos ordinarios son los gastos comunes y generalmente aceptados en el comercio, tales como la depreciación y los gastos de operación. Los gastos necesarios son los apropiados, tales como los intereses, impuestos, publicidad, mantenimiento, servicios públicos y seguros.

Si el contribuyente incluye los gastos pagados por un inquilino, el valor justo de mercado de la propiedad o los servicios ofrecidos por un inquilino en sus ingresos de alquiler entonces normalmente puede deducir esa misma cantidad como un gasto de alquiler.

Mejoras. El contribuyente no puede deducir el costo de mejoras hechas para mejorar, restaurar o cambiar la propiedad para darle un uso diferente. El contribuyente recupera el costo de las mejoras mediante la depreciación. Se usa el Formulario 4562 para declarar la depreciación a partir del año en que por primera vez se pone en servicio su propiedad de alquiler y a partir de cualquier año en que hace una mejora o agrega muebles. El contribuyente sólo puede deducir un porcentaje de estos gastos en el año en que los incurra. Las Preguntas frecuentes sobre las normas de la propiedad tangible (en inglés), en IRS.gov, ofrecen más información acerca de las mejoras. 

Depreciación. El período de recuperación general para la propiedad residencial de alquiler es de 27.5 años. La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos cambió el período de recuperación del sistema de depreciación alternativo para la propiedad residencial de alquiler, de 40 a 30 años. Conforme a la nueva ley, un comercio o negocio de bienes raíces que elige no aplicar el límite de deducción de intereses, debe usar el sistema de depreciación alternativo para depreciar toda propiedad residencial de alquiler. Estos cambios se aplican a los años tributarios que comienzan a partir del 31 de diciembre de 2017.

Para obtener más información acerca de las nuevas reglas y límites para la depreciación y los gastos conforme a la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (en inglés) visite la página sobre la Reforma Tributaria, en IRS.gov.

Reglas especiales

Se aplican reglas especiales si el contribuyente alquila una vivienda que se considera una residencia por menos de 15 días durante el año. Dadas estas circunstancias, el contribuyente no declara los ingresos de alquiler y no deduce los gastos de alquiler. La Publicación 527 tiene más información acerca de estas reglas. 

Cómo declarar los ingresos y gastos de alquiler

En la mayoría de los casos, un contribuyente tiene que declarar todos sus ingresos de alquiler en su declaración de impuestos. Por lo general, se usa el Anexo E (Formulario 1040) para declarar los ingresos y gastos de alquiler de los bienes raíces. 

Si un contribuyente tiene una pérdida de alquiler de bienes raíces, puede tener que reducir su pérdida o puede que no le sea permitida. Los contribuyentes tienen que consultar las reglas sobre el uso personal de una vivienda que alquilan, reglas de riesgo y reglas sobre pérdidas de actividad pasiva. Estas reglas les indican si pueden reclamar la pérdida contra otros ingresos. Para obtener información detallada acerca de estas regalas, consulte la Publicación 925,  Actividad pasiva y las reglas de riesgo, y la Publicación 527, ambas en inglés.

El impuesto neto sobre las inversiones (en inglés) puede aplicarse a los ingresos netos de alquiler. Los contribuyentes usan el Formulario 8960, Impuesto sobre los ingresos netos de inversiones para individuos, caudales hereditarios y fideicomisos, en inglés, para calcular la cantidad de este impuesto.

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