Тема № 415 - Сдача в аренду жилого помещения для проживания или отдыха

В случае, если вы получаете доходы от сдачи в аренду жилого помещения, как например, дома или квартиры, вы можете вычесть из налоговой базы определенные расходы. Эти расходы, в число которых могут входить процентные платежи по ипотеке, налоги на недвижимость, убытки от повреждения имущества, расходы на содержание помещения, коммунальные платежи, расходы на страхование и амортизацию, приведут к снижению налогооблагаемого арендного дохода. Обычно вы представляете информацию об этих доходах и расходах в Форме 1040 или Форме 1040-SR, «Декларация о выплате индивидуального подоходного налога США» (Английский),  «Налоговая декларация США для пожилых лиц» и в Приложении E Формы 1040 или Формы 1040-SR «Дополнительный доход и убыток» (Английский). В случае, если вы сдаете недвижимое имущество в аренду с целью получения прибыли и не пользуетесь этим жилищем для проживания, ваши расходы на сдачу внаем могут превысить ваш валовой арендный доход. Однако такие потери, как правило, будут ограничены правилами, касающимися убытков от инвестиций в бизнесс и/или пассивной деятельности . Информация по этим ограничениям приводится в Публикации № 925 «Правила, регламентирующие пассивную деятельность и инвестиции в бизнесс» (Английский).

Аренда имущества и его использование в личных целях

В случае, если вы сдаете другим лицам жилоe помещениe, которoe вы также используете в качестве своего личного жилища, объем расходов, связанных со сдачей собственности в аренду и разрешенных к вычету из налоговой базы, может быть ограничен. Считается, что вы используете недвижимость в качестве жилища, если вы пользуетесь ею для личных целей в течение налогового года на протяжении периода, превышающего

  1. 14 дней или
  2. 10% от общего числа дней, в течение которых недвижимость сдана вами в наем другим лицам по справедливой рыночной стоимости.

Возможно, что вы пользуетесь более, чем одной единицей жилого фонда, как жилищем в течение года. Например, если вы проживаете в вашем основном доме на протяжении 11 месяцев, то ваш дом - единица жилого фонда, используемая как жилище. В случае, если вы проживаете в доме, который вы используете для отдыха, в течение оставшихся 30 дней года, то эта собственность также считается жилищем, используемым в качестве жилища, за исключением случаев, когда вы сдаете указанную используемую для отдыха недвижимость в аренду по справедливой рыночной стоимости на протяжении 300 или более дней в году в этом примере.

День использования единицы жилого помещения в качестве личного жилища - это любой день, в течение которого недвижимость используется:

  • Вами или любым другим лицом, владеющим долей в ней, если вы не переуступаете ваши права собственности другому владельцу в качестве основного жилища, и этот другой владелец платит соответствующую арендную плату в рамках соглашения о совместном финансировании собственности;
  • Членом вашей семьи или членом семьи любого другого лица, владеющего долей в ней, если только данный член семьи не использует эту недвижимость в качестве своего основного жилища с выплатой справедливой арендной платы;
  • Любым иным лицом в рамках соглашения, по которому вы используете иную единицу жилого фонда;
  • Любым иным лицом по цене ниже справедливой арендной платы.

Минимальное использование для арендой имущества

Особое правило действует в случае, если вы сдаете часть недвижимости, в которой вы проживаете, в аренду на срок менее 15 дней. В этом случае не сообщайте о доходах, полученных от аренды, и не вычитайте каких-либо расходов, связанных со сдачей собственности внаем.

Разделение расходов между арендой имущества и личным пользованием

В случае, если вы используете недвижимость как для сдачи внаем, так и в личных целях, как правило, вы должны разделить общую сумму понесенных вами расходов между деятельностью, связанной с арендой имущества, и личным пользованием, исходя из количества дней, на протяжении которых недвижимость используется по этим назначениям. Вы не сможете вычесть расходы по сдаче имущества внаем на сумму, превышающую ограничение, относящееся к валовому арендному доходу (ваш валовой доход от аренды за вычетом арендной доли процентных платежей по ипотеке, налогов на недвижимость, а также суммы ущерба, причиненного имуществу, и расходов по организации аренды, таких, как стоимость услуг агентов по недвижимости и расходов на рекламу). Однако возможно, вы сможете перенести на следующий год часть этих расходов с учетом ограничения, относящегося к валовому доходу от аренды за этот год. В случае, если вы разбиваете ваши вычеты по позициям в Приложении А Формы 1040 или Формы 1040-SR «Постатейные вычеты» (Английский), вы все же сможете вычесть вашу личную долю процентных платежей по ипотечному кредиту, налогов на недвижимость и затрат в связи с ущербом, причиненным имуществу стихийным бедствием, признанным федеральными органами, в этой таблице ставок.

Налог на чистый доход от инвестиций

Если вы получаете доход от сдачи внаем, вы, возможно, должны уплатить налог на чистый доход от инвестиций (NIIT). Дополнительная информация приведена в разделе Тема 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации по сдаче жилой недвижимости в аренду см. Публикацию № 527 «Сдача внаем недвижимости (в том числе временно занимаемой или используемой для отдыха)» (Английский).

Для получения дополнительной информации о доходах от сдачи жилой недвижимости в аренду и соответствующих расходахобратитесь к Теме № 414 и к разделу «Подлежит ли мой доход от сдачи жилья внаем обложению налогом и (или) вычитаются ли мои доходы из налогооблагаемой базы?» (Английский).