Chủ đề số 414, Thu nhập và chi phí cho thuê

Tiền mặt hoặc giá trị thị trường hợp lý của tài sản hay dịch vụ mà bạn nhận được cho việc sử dụng bất động sản hoặc tài sản cá nhân, phải chịu thuế như thu nhập cho thuê. Thông thường, bạn thường có thể khấu trừ các chi phí cho thuê tài sản từ thu nhập cho thuê của bạn. Lưu ý rằng đối với các năm thuế từ năm 2018 đến năm 2025, chi phí cho thuê bất động sản chỉ được khấu trừ nếu các chi phí đó phát sinh (1) trong việc tiến hành bất kỳ hoạt động thương mại hoặc kinh doanh nào, (2) để tạo ra thu nhập, hoặc (3) để quản lý, bảo tồn hoặc duy trì tài sản được sử dụng để tạo ra thu nhập.

Cho thuê bất động sản

Cho thuê tài sản cá nhân

Thu nhập cho thuê

Đa số các cá nhân hoạt động trên cơ sở tiền mặt, có nghĩa là họ tính thu nhập cho thuê như là thu nhập khi họ nhận tiền thực tế hoặc mang tính suy định, và khấu trừ các chi phí của họ khi họ trả tiền. Thu nhập cho thuê bao gồm:

  • Các số tiền trả để hủy bỏ một hợp đồng thuê – Nếu người thuê nhà trả tiền cho bạn để hủy bỏ một hợp đồng thuê, số tiền này cũng là thu nhập cho thuê và được khai báo trong năm bạn nhận được tiền đó.
  • Tiền thuê ứng trước – Thông thường bạn bao gồm tiền thuê ứng trước đã trả trong thu nhập trong năm bạn nhận được bất kể thời gian tiền này bao trả hoặc phương pháp kế toán bạn sử dụng.
  • Chi phí trả bởi người thuê nhà – Nếu người thuê nhà trả bất cứ chi phí nào của bạn, những số tiền này được coi là thu nhập cho thuê. Bạn cũng có thể khấu trừ các chi phí nếu chúng được coi là chi phí có thể khấu trừ được.
  • Tiền đặt cọc – Đừng tính tiền đặt cọc vào thu nhập của bạn nếu bạn có thể phải trả lại cho người thuê vào cuối hợp đồng cho thuê. Nếu bạn giữ lại một phần hoặc tất cả số tiền đặt cọc vì người thuê vi phạm hợp đồng bằng cách dọn ra sớm, bao gồm số tiền bạn giữ lại trong thu nhập vào năm đó. Nếu bạn giữ một phần hay tất cả tiền đặt cọc vì người thuê làm hư tài sản và bạn phải sửa chửa, bao gồm số tiền bạn giữ trong năm đó nếu việc hành nghề của bạn là để khấu trừ phí tổn sửa chữa như là chi phí. Trong phạm vi tiền đặt cọc bồi hoàn những chi phí này, không bao gồm số tiền trong thu nhập nếu hành nghề không phải để khấu trừ phí tổn sửa chữa như là chi phí. Nếu số tiền đặt cọc là để được sử dụng như tiền thuê tháng cuối cùng của người thuê nhà, thì đó là tiền thuê trả trước bạn bao gồm như là thu nhập khi bạn nhận được, chứ không phải là khi bạn áp dụng nó vào tiền thuê tháng cuối cùng.

Chi phí cho thuê

Các ví dụ về những chi phí bạn có thể được khấu trừ khỏi thu nhập cho thuê của bạn bao gồm:

  • Khấu hao – Tiền trợ cấp cho sử dụng hết, hao mòn thông thường (bao gồm cả lỗi thời) của tài sản. Bạn bắt đầu khấu hao bất động sản cho thuê của bạn khi bạn đưa nó vào sử dụng.. Bạn có thể thu hồi một số hoặc tất cả các chi phí mua ban đầu và chi phí cải tạo của bạn bằng cách sử dụng Mẫu 4562, Khấu hao và Trả dần (tiếng Anh) (để khai báo khấu hao) bắt đầu từ năm bất động sản cho thuê của bạn được đưa vào sử dụng lần đầu tiên, và bắt đầu bất cứ năm nào bạn cải tạo hoặc thêm đồ đạc.
  • Chi shí sửa chữa – Các chi phí dùng để giúp tài sản của bạn ở tình trạng tốt nhưng không làm tăng thêm giá trị của tài sản.
  • Chi phí hoạt động – Những chi phí khác cần thiết cho hoạt động của tài sản cho thuê, như lương của nhân viên hay chi phí nhà thầu độc lập (người làm vườn, người giữ sổ sách, kế toán, luật sư, v.v…) cho các dịch vụ cung cấp.

Ghi chú: Ngoài các chi phí thuê nhà đủ điều kiện, bạn có thể được khấu trừ thêm 20% thu nhập kinh doanh đủ điều kiện (QBI) nếu bạn đáp ứng tất cả các yêu cầu cảng an toàn; tham khảo Quy trình Thuế vụ 2019-38 (tiếng Anh) và Đạo luật Việc làm và cắt giảm thuế, Điều khoản 11011 Đoạn 199A – FAQ về Khấu trừ thu nhập cho Doanh nghiệp đủ điều kiện (tiếng Anh).

Nếu bạn là một người đóng thuế trên cơ sở tiền mặt, bạn không thể khấu trừ tiền thuê chưa thu được như là chi phí vì bạn không bao gồm những tiền thuê này vào thu nhập. Chi phí sửa chữa, chẳng hạn như vật liệu, thường thì khấu trừ được. Muốn biết thông tin về sửa chữa và cải tạo, và thông tin về khấu hao tài sản cho thuê, hãy tham khảo Ấn phẩm 527, Tài sản nhà ở cho thuê (Bao gồm cả cho thuê nhà nghỉ mát) (tiếng Anh). Muốn biết thêm thông tin về khấu hao, tham khảo Ấn phẩm 946, Cách khấu hao tài sản (tiếng Anh).

Sử dụng cá nhân

Có những quy tắc đặc biệt về việc cho thuê bất động sản mà bạn cũng sử dụng như là nhà chính hoặc nhà nghỉ của bạn. Để có thông tin về thu nhập từ các việc thuê này, hoặc cho thuê với một số tiền ít hơn giá trị thị trường hợp lý, tham khảo Chủ đề số 415.

Giới hạn

Nếu bạn không sử dụng tài sản cho thuê như là nhà ở và bạn cho thuê để kiếm lợi nhuận, chi phí cho thuê được khấu trừ có thể cao hơn tổng thu nhập cho thuê của bạn, với một số giới hạn nhất định. Để có thông tin về những giới hạn này, tham khảo Ấn phẩm 925, Quy tắc về các hoạt động thụ động và rủi ro (tiếng Anh) và Chủ đề số 425.

Thuế thu nhập đầu tư ròng

Nếu bạn có lợi nhuận cho thuê thì bạn có thể phải chịu thuế thu nhập đầu tư ròng (NIIT). Muốn biết thêm thông tin, tham khảo Chủ đề số 559.

Thông tin bổ sung

Để có thêm thông tin, tham khảo Ấn phẩm 527 (tiếng Anh) và Thu nhập từ việc cho thuê nhà ở có phải chịu thuế không và/hoặc các chi phí liên quan có được khấu trừ không? (tiếng Anh).

Page Last Reviewed or Updated: 14-Jan-2026