Chủ Đề Số 414 Thu Nhập và Chi Phí Cho Thuê

Tiền mặt hoặc giá phải chăng trên thị trường của tài sản hay dịch vụ mà quý vị được trả cho việc sử dụng bất động sản hoặc tài sản cá nhân, phải chịu thuế như thu nhập cho thuê. Thông thường, quý vị thường có thể khấu trừ các chi phí cho thuê tài sản vào thu nhập cho thuê của quý vị.

Cho Thuê Bất Động Sản

Cho Thuê Tài Sản Cá Nhân

Thu Nhập Cho Thuê

Đa số các cá nhân hoạt động trên căn bản tiền mặt, có nghĩa là họ tính thu nhập cho thuê như là thu nhập khi tiền thực sự hoặc được coi là nhận được, và khấu trừ các chi phí của họ khi họ được trả tiền. Thu nhập cho thuê bao gồm:

  • Các số tiền trả để hủy bỏ một hợp đồng thuê - Nếu người thuê nhà trả tiền cho quý vị để hủy bỏ một hợp đồng thuê, số tiền này cũng là thu nhập cho thuê và được khai báo trong năm quý vị nhận được tiền đó.
  • Tiền thuê ứng trước - Thông thường quý vị tính tiền thuê ứng trước như là thu nhập trong năm quý vị nhận được bất kể thời gian tiền này bao trả hoặc phương pháp kế toán quý vị sử dụng.
  • Chi phí trả bởi người thuê nhà - Nếu người thuê nhà vị trả bất cứ chi phí nào của quý vị, những số tiền này được coi là thu nhập cho thuê. Quý vị cũng có thể khấu trừ các chi phí nếu chúng được coi là chi phí có thể khấu trừ được.
  • Tiền đặt cọc - Đừng tính tiền đặt cọc với thu nhập của quý vị nếu quý vị có thể phải trả lại cho người thuê vào cuối hợp đồng cho thuê. Nếu quý vị giữ lại một phần hoặc tất cả số tiền đặt cọc vì người thuê vi phạm hợp đồng bằng cách dọn ra sớm, bao gồm số tiền quý vị trong thu nhập vào năm đó. Nếu quý vị giữ một phần hay tất cả tiền đặt cọc vì người thuê làm hư tài sản và quý vị phải sửa chửa, bao gồm số tiền quý vị giữ trong năm đó nếu khấu trừ phí tổn sửa chữa như là chi phí. Trong phạm vi tiền đăt cọc bồi hoàn những chi phí này, không bao gồm số tiền trong thu nhập nếu hành nghề không khấu trừ phí tổn sửa chữa như là chi phí trong phạm vi bồi hoàn những chi phí đó. Nếu số tiền đặt cọc là để được sử dụng như tiền thuê tháng cuối cùng của người thuê nhà, thì đó là tiền thuê trả trước quý vị phải tính là thu nhập này khi quý vị nhận được, chứ không phải là khi quý vị áp dụng nó vào tiền thuê tháng cuối cùng.

Chi Phí Cho Thuê

Các thí dụ về những chi phí quý vị có thể được khấu trừ khỏi thu nhập cho thuê của quý vị bao gồm:

  • Khấu Hao – Tiền trợ cấp cho sử dụng hết, hao mòn thông thường (bao gồm đồ bị cũ) tài sản. Quý vị bắt đầu giảm giá bất động sản cho thuê của quý vị khi quý vị bắt đầu cho thuê. Quý vị có thể thu hồi một số hoặc tất cả các chi phí mua và chi phí sửa sang của quý vị bằng cách sử dụng Mẫu 4562, Khấu Hao và Trả Dần (tiếng Anh) (để khai báo khấu hao) bắt đầu trong năm đầu tiên cho thuê tài sản, và bắt đầu bất cứ năm nào quý vị sửa sang hoặc thêm đồ đạc.
  • Chi Phí Sửa Chữa – Các chi phí dùng để giúp tài sản của quý vị ở tình trạng tốt nhưng không làm tăng thêm giá trị của tài sản.
  • Chi Phí Hoạt Động – Những chi phí khác cần thiết cho hoạt động của tài sản cho thuê, như lương của nhân viên hay chi phí nhà thầu độc lập (người làm vườn, người giữ sổ sách, kế toán, luật sư, v.v…) cho các dịch vụ cung cấp.

Lưu ý: Bên cạnh chi phí tiền thuê đủ tiêu chuẩn, quý vị có thể hội đủ điều kiện được khấu trừ thêm 20% doanh lợi đủ tiêu chuẩn (QBI) nếu quý vị đáp ứng được tất cả các quy định trong thỏa thuận Bến Cảng An Toàn (Safe Harbor); tham khảo Quy Trình Thuế Vụ 2019-38 (tiếng Anh)PDF và Đạo Luật Việc Làm và Cắt Giảm Thuế, Điều Khoản 11011 Đoạn 199A – FAQ về Khấu Trừ Thu Nhập cho Doanh Nghiệp Đủ Điều Kiện (tiếng Anh).

Nếu quý vị là một người đóng thuế trên căn bản tiền mặt, quý vị không thể khấu trừ tiền thuê bị thất thu như là tiền chi phí vì quý vị không tính những tiền thuê này như thu nhập cho thuê. Chi phí sửa chữa, chẳng hạn như vật liệu, thường thì khấu trừ được. Muốn biết thông tin về sửa chữa và sửa sang, và thông tin về khấu hao tài sản cho thuê, xin xem Ấn Phẩm 527, Tài Sản Gia Cư Cho Thuê (Bao Gồm Cả Cho Thuê Nhà Nghỉ Mát) (tiếng Anh). Muốn biết thêm thông tin về khấu hao, tham khảo Ấn Phẩm 946, Cách Khấu Hao Tài Sản (tiếng Anh).

Cá Nhân Sử Dụng

Có những quy tắc đặc biệt về việc cho thuê bất động sản mà quý vị cũng sử dụng như là nhà chính hoặc nhà nghỉ của quý vị. Để có thông tin về thu nhập từ các việc thuê này, hoặc cho thuê với một số tiền ít hơn giá trị thị trường phải chăng, xin xem Chủ Đề Số 415.

Giới Hạn

Nếu quý vị không sử dụng tài sản cho thuê như là nhà ở và quý vị cho thuê để lấy lời, chi phí cho thuê được khấu trừ có thể cao hơn thu nhập cho thuê gộp của quý vị, với một số giới hạn nhất định. Để có thông tin về những giới hạn này, xin xem Ấn Phẩm 925, Điều Lệ về Hoạt Động Thụ Động và Rủi Ro (tiếng Anh) và Chủ Đề Số 425

Thuế Thu Nhập Đầu Tư Ròng

Nếu quý vị có lợi nhuận cho thuê thì quý vị có thể phải chịu Thuế Thu Nhập Đầu Tư Ròng (Net Investment Income Tax, NIIT). Muốn biết thêm thông tin, xem Chủ Đề Số 559.

Thông Tin Bổ Sung

Để có thêm thông tin, tham khảo Ấn Phẩm 527 (tiếng Anh) và Thu Nhập Cho Thuê Nơi Cư Ngụ và/hoặc Chi Phí Có Được Khấu Trừ không? (tiếng Anh).